Varios Métodos Comparativos

Método Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas. Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de superficie (V/m² o V/Ha).

Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.

Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador.

Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie.

En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.

En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la tasación de la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de: zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de conservación, etc.

Método comparativo por CORRECCION

Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente.

Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor  de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio.

Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones).

Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.

En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.

En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek.

Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

Método comparativo de los VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes  partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie.

En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

 

Método comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinará el valor extrapolando desde el último valor de mercado conocido.

El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una relación entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la característica elegida.

Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar