Tiempo de Comercialización

Cuando se analiza un mercado determinado (tipología, barrio o ciudad, sociedad, situación económica), hay varios aspectos a considerar. Uno de ellos, es el TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN, por el cual, el profesional avaluador, deberá considerar en qué lapso de tiempo se comercializan aquellos inmuebles cuyas características coinciden con el bien que valoriza.-

En este artículo, se trata tal temático, conforme las recomendaciones del Manual del Banco Central de la República Argentina (BCRA).-

El tiempo de comercialización es la cantidad promedio de tiempo que una propiedad similar a la que será tasada, en el mismo mercado que ésta, tardara en ser vendida cuando se la ofrezca a un precio cercano a su valor real de mercado. Es una estimación de la medida del tiempo de oferta necesario hasta que la propiedad se venda. Se hará en función al tiempo de comercialización para propiedades (de características similares) en el barrio, pudiendo ser su clasificación:

“menos de 3 meses”.

“3 – 6 meses”.

“más de 6 meses”.

Se indicará el rango de valor correspondiente a las propiedades ubicadas en las inmediaciones.

Esto se refiere a la variación que pudiera existir entre los valores monetarios predominantes, excluida cualquier anomalía producto, por ejemplo, de una propiedad atípica.

El rango comienza con el menor valor monetario, terminando con el mayor. Deberá indicarse el valor mínimo y máximo para el barrio, expresado en términos de precio total y precio por   metro cuadrado.

Se deberá indicar el rango en la antigüedad de las construcciones del barrio.

Esto tendrá que corresponder a la variación entre las distintas fechas de construcción original predominante en el vecindario, excluyendo cualquier anomalía. El rango comienza con la de menor antigüedad, terminando en la de mayor. Deben indicarse la antigüedad mínima y máxima de las construcciones del barrio.

Se deberá incluir una breve descripción de las características del barrio, así como cualquier ampliación o explicación adicional que sea requerida para describir en forma mas clara los elementos contenidos en los ítems previamente mencionados. Esto debe brindar una comprensión general del estado actual del barrio en que se ubica la propiedad a tasar.

Se deberán comentar los factores que influyen en la comercialización de las propiedades de la zona.

Este comentario debiera incluir los ítems tratados anteriormente así como cualquier otro que afecte el valor de la propiedad tasada. En especial deberán hacerse comentarios sobre cualquier factor favorable o desfavorable que pueda tener incidencia, tanto en el presente como en el futuro, en la estabilidad a largo plazo de los valores de las propiedades en el barrio.

La facilidad de comercialización de las propiedades en el vecindario se refiere a su posibilidad de ser vendidas. Además de la proximidad a fuentes de trabajo y áreas de esparcimiento, estabilidad de empleo, etc., se deberá considerar la calidad de las escuelas y/o servicios educativos en el área, parques públicos, aspectos característicos del barrio y el efecto de cualquier ruido u olores molestos que pudieran resultar objetables. La mejor fuente de información en este sentido lo constituyen generalmente los agentes inmobiliarios que operan en la zona.

El tasador deberá incluir cualquier comentario relevante sobre las condiciones del mercado.

Esto se refiere a las condiciones actuales del mercado inmobiliario, que puedan incidir sobre los valores monetarios de los inmuebles de la zona.

Deberán incluirse comentarios sobre las tendencias inmobiliarias tales como el crecimiento de la demanda de permisos de obra y actividad de construcción, la disponibilidad de trabajo y/o empleo en la zona y cualquier otro factor importante que influya en el valor de la propiedad en el área en cuestión.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar