Relación frente-fondo, dimensiones y superficie

Como frente se identifica al lado del terreno que linda con la vía pública de acceso. Así como en el caso de las consideraciones que hacen a su forma, la relación del frente con el fondo del terreno es útil a la hora de su comparación, pero aquí tampoco son válidos los condicionamientos a priori, aunque en lotes urbanos habitualmente sea valorado contar con un amplio frente hacia la calle.-

La extensión del lado que vincula al terreno con la vía pública, como dijimos, es valorada, pero el tasador no sólo debe considerar esta longitud sino la relación con las medidas de sus otros lados y, si esa relación es adecuada para el mejor aprovechamiento de la superficie. Como vemos, nuevamente debemos reconocer el mayor o menor beneficio en la aptitud económica del lote que representa la relación existente entre sus lados.-

Dos lotes con idéntica superficie y forma pueden presentar grados de utilidad sumamente disímiles en función de la relación de sus lados con la calle de acceso.-

Relación frente-fondo

C

A

B

La figura ejemplifica tres lotes de forma rectangular denominados A, B y C. Los lotes A y B son idénticos en cuanto a superficie y dimensiones de sus lados, difiriendo sólo en la posición relativa de los mismos con relación a la calle. El lote C cuenta con la misma superficie pero diferente medida de lados que los terrenos A y B.-

¿Cuál de los lotes presenta la mejor relación frente-fondo?. Estaríamos inclinados a decir que el B, debido a que su lado mayor coincide precisamente con el frente, y tal vez así sea, si el mejor uso de la zona es el comercial o si este frente ofrece una excelente vista. Pero tal vez no sea así, y se trate de un área residencial en la que los linderos y el contrafrente dan hacia espacios abiertos y parquizados que resulten más atractivos para el uso residencial que la vía de acceso y, entonces el A resulta más conveniente. El caso C tal vez sea el más extremo, pero no por ello descartable a primera vista si es posible materializar un proyecto en forma de tira sobre él y la mejor y más atractiva orientación sea uno de sus lados.-

Del ejemplo surge el carácter altamente relativo que cobra la relación frente-fondo de un inmueble con relación a otras series de variables que deben manejarse en conjunto (en realidad todas), como usos, orientaciones, visuales, disposiciones reglamentarias municipales de altura y ocupación de parcela, etc. No obstante, el tasador debe tener presente esta condición para ponderarla adecuadamente y asignarle la magnitud económica correspondiente a la hora del análisis del valor.-

El marco conceptual de recopilación de datos y análisis debe ser siempre el de negar lo absoluto. De ahí el énfasis en poner en crisis siempre cualquier análisis automático, dogmático y rígido al recopilar la información necesaria y al evaluarla con fines de la obtención del valor de mercado. El aprendizaje de las condiciones permite su aplicación en zonas ajenas y diferentes a la habitual del tasador.-

En el caso concreto de la relación frente-fondo, como en otras variables, la práctica y el conocimiento de la zona, la trama urbana y el parcelamiento del lugar, hacen que se pueda establecer un lote tipo o modelo y considerar la mejor relación frente y fondo de cada lote a tasar con respecto a ese lote tipo y modelo. Pero dada la variedad de loteos y formas de parcelamiento y de usos de los entornos en los que la práctica valuatorias implica actuar, el establecimiento de este patrón es atributo inherente al tasador como fruto de un exhaustivo relevamiento y de un estudio particular de cada entorno.-

El Frente: La parte más valiosa de un lote es el frente. Podría deducirse aquí que al aumentar indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma manera el valor. Sin embargo no es así. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.

Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera de esa zona la influencia resulta negativa.

La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:

a)   Un frente es una estructura costosa en razón que debe ser tratado arquitectónicamente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintería especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminación y ventilación que evita pérdida de terreno por patios suplementarios.

b)   El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el monto de la inversión en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de disminución de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores alquileres ya sean negocios o viviendas.

c)   Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categoría de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoración o perjuicios suplementarios.

d)   Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras más angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldío, o con mejoras próximas al fin de su vida útil.

Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inversión. Para la zona comprendida entre los 9 y los 15 metros se establece el equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales más solicitados.

El Fondo: Las zonas más alejadas de la línea municipal tienen menos valor. Esta disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola.-

Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:

a)   Con el mayor fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar el precio unitario.

b)   Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la DPDU (Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.

c)    Aunque esta limitación no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales que dan a la calle.

PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONES

La proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.

No es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, aún cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relación frente-fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1.

Cuando se trata de terrenos de conformación regular, el problema no presenta mayores inconvenientes. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma; estas, en la mayoría de los casos, se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra.

Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a fórmulas y tablas por medio de métodos analíticos-empíricos. A tal efecto se usa una unidad de comparación, la que se supone valiendo el 100 %. Con respecto a ésta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer más o menos, según que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.

Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.

Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del país, la unidad  resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de características familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en 11 por 40 metros.

Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales están expresadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini.

Superficie

La adquisición de una propiedad de gran superficie supone la movilización de un capital también grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.-

Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay más compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: “el precio unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la misma, a igualdad de las demás condiciones”.-

La superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al que se ha señalado en la regla anterior, así por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podríamos corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atención al hecho de su probable subdivisión. De de esta misma manera habrá bonificación si puede establecerse de un modo seguro, que la relación entre el área edificada y la del lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie.-

La superficie de una figura es la medida de su extensión considerando dos dimensiones: largo y ancho. La unidad de medida de un lote urbano es el metro cuadrado (m2); por lo tanto, para calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuántas veces la unidad de medida está comprendida en dicha superficie.-

Fuentes:

Tasación de Inmuebles” (el valor de mercado), Germán Gómez Picasso & José Rozados, Ed. Bienes Raíces ediciones, año 2006.-

Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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