Propiedad Horizontal: Método por Capitalización de la Renta

Indudablemente que el método de capitalizar las rentas podría ser un sistema muy fácil para hallar el valor de un inmueble, porque los inmuebles como todas las cosas destinadas a redituar un beneficio, valen por lo que producen. De tal modo, sería sencillo informarse de la renta producida por el inmueble en estudio y capitalizarla para obtener el valor del mismo.-

Pero hay muchos factores perturbadores de esos valores rentísticos; entre ellos podemos mencionar las leyes reguladoras de los valores locativos, que hacen que los ingresos por alquileres no sean los normales, los justos y equitativos, sino los que resultan de esas leyes de locaciones.-
En la Argentina, por ejemplo, durante muchos años, en un alto porcentaje de inmuebles arrendados, los alquileres estaban regulados por esas leyes, de manera tal que no podíamos tomar esas rentas como reflejos de un mercado inmobiliario de libre oferta y demanda.-
La otra imprecisión radica en la tan discutida tasa de capitalización; cuya determinación debe hacerse con un profundo conocimiento de las leyes económicas que rigen en cada país. Las depreciaciones monetarias, de las que muy pocos países se salvan, pues aún los de moneda fuerte y sana se encuentran actualmente con perspectivas inflacionarias que serán difíciles de vencer, son uno de los factores difinitorios en la elección de esa tasa.-
Existen varios sistemas propuestos para capitalizar rentas y obtener con ellos el valor del capital inmobiliario. Los norteamericanos son muy propensos a resolver éste y otros problemas de valuación por ese camino.-
Muchos autores han desarrollado estos métodos de tipo financiero y entre otros, Robert Huck, en su Manual General de Avalúos, explica con mucha claridad, al desarrollar el “Método de Ingresos”, los “Métodos de Capitalización” que se pueden aplicar a esos ingresos para hallar el valor de un inmueble.-
Mc Michael, en su Tratado de Tasaciones desarrolla también los más conocidos métodos de capitalización, con abundantes ejemplos y tablas financieras que facilitan su aplicación.-
Algunos reconocidos estudiosos y autores literarios en la materia valuatoria nacionales, piensan que esos sistemas pueden ser aplicados en aquellos países que tienen la ventaja de gozar de estabilidad monetaria y en los que se puede hablar de tasas más permanentes o invariables.-
Por otra parte, hay que ser bastante escéptico, con respecto a la exactitud de los sistemas de capitalización de rentas en la determinación de los valores inmobiliarios, porque se parte de valores menores para hallar grandes valores y, por consecuencia, los pequeños errores que se puedan cometer en aquellos se proyectan y magnifican en éstos como en un proyecto que agranda cientos de veces el tamaño de una figura. Muy distinto es el problema inverso de determinar, en función del valor del inmueble, el valor locativo o alquiler razonable de él, porque, a la inversa, los errores que se puedan cometer en la determinación del valor inmobiliario, se reducen a lo imperceptible en los resultados que se obtienen al final.-
Por tales motivos y aun dentro de ese escepticismo, se prefiere, en la determinación de valores inmobiliarios por vía de capitalización de rentas, aplicar métodos más adaptados o adaptables a la dinámica económica del país donde serán aplicados.-
Continúa con artículo, sobre “TASACIÓN DE PREDIOS RURALES”
Fuentes: “Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales”, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, año 1994,

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA
Santa Rosa – La Pampa – Argentina
(Col. 112) CMPCCLP
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