Propiedad Horizontal: derechos sobre partes comunes

Artículo 3º (derechos sobre partes comunes): Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a sus destinos, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento que accedan.

La primera parte de la norma legal puede dividirse así: por un lado trata el ejercicio de derechos propios y `por el otro el de los restantes copropietarios.

El destino de una cosa, es la finalidad que posee conforme a su naturaleza o conforme a su creación, lo que se podría llamar Destino Objetivo (Vgr. Un ascensor está destinado a trasladar personas o cosas entre diferentes plantas de un edificio). Pero además puede haber una finalidad de acuerdo a la voluntad de las partes que, discrecionalmente le asignaron ese destino, es decir el que los copropietarios o empresa constructora, al redactar el reglamento de copropiedad, le han fijado (Destino Subjetivo; vgr. Una unidad funcional puede destinarse a vivienda, local comercial, oficinas, etc.). De por sí, la división de partes comunes y exclusivas implica en alguna manera, una división de destinos, unos para uso común de los consorcistas y otras para uso privativo de su propietario; pero a su vez cada una de estas categorías admite destinos particulares. En síntesis, hay un destino en sí, por la naturaleza de la cosa o un destino determinado voluntariamente por las partes.

Es decir que el estatuto del consorcio debe contemplar cuál será el destino de las partes de un edificio, aunque también es cierto que algunos reglamentos no son muy explícitos con respecto al tema, por lo que se debe recurrir a analizar la naturaleza, función y característica del bien para fijarlo.

Tratándose de un condominio, el que existe sobre bienes comunes, la enunciación de la primera parte del artículo analizado no deja de ser un principio general de toda copropiedad: todos pueden usar el bien de acuerdo a la naturaleza o la finalidad para el que fue creado, pero a su vez permitiendo idéntico ejercicio de restantes copropietarios. Es decir que el límite del derecho de un dueño lo da el derecho de otro titular.

El alcance de los derechos y obligaciones de los copropietarios es también aplicable a otros usuarios tales como usufructuarios, inquilinos, etc.

Ya se dijo al comienzo que la propiedad horizontal, sin perjuicio de ser una institución jurídica es un sistema de vida; el consorcio, una comunidad restringida, y el reglamento de copropiedad, un sistema de normas tendientes a reglar la consecuencia de quienes habitan un edificio. En consecuencia muchas normas son aplicables a todo aquel que vive dentro de dicha comunidad, con independencia del carácter jurídico o título por el cual habita el edificio.

El uso debe ser el natural de la cosa, no el extraño a ella. Debe respetase el destino, y aún más no abusar o exceder en dicho uso de manera que afecte o impida el derecho de terceros.

Este principio es válido en forma general para el derecho civil y ordenamiento jurídico (el derecho de uno se acaba donde comienza el derecho de los demás).

El segundo párrafo del artículo 3º de la ley fija expresamente el derecho sobre las partes comunes y el valor de cada unidad.

El valor de cada unidad privativa se fija de acuerdo a su superficie, detalles de confort, ubicación y conforme a este valor de la cosa principal se determina el porcentual que se tendrá sobre las cosas comunes, es decir, que aquel representará la proporción de copropiedad que tiene sobre ellos.

A mayor valor de la unidad exclusiva, mayor será el porcentual que se tendrá sobre las partes comunes.

El referido porcentual se establece en principio, por voluntad de las partes, es decir, que el reglamento de copropiedad y administración, de naturaleza contractual, es el que lo determina.

Todo reglamento de copropiedad posee un capítulo destinado a partes comunes y otro a exclusivas, en donde consta, junto a las características de cada unidad, el porcentual correspondiente, que, vale la pena señalar, normalmente coincide con la proporción con que cada consorcista debe contribuir al pago de las expensas comunes, pero que no necesariamente debe ser así.

La determinación del porcentaje de marras, debe ser resuelto por unanimidad, ya que afecta derechos individuales de cada propietario, excepto en el caso de reglamento preconstituido, que es redactado por el propietario vendedor o empresa constructora, donde ya se hallan fijados, y cuando el adquirente firma el boleto o escritura, se adhiere a dicho estatuto.(este tipo de casos son la mayoría, pues siempre existe un propietario ejecutor el cual genera el plano de subdivisión sometido al régimen de la propiedad horizontal, redacta el reglamento e inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad, previo a la iniciación de las transferencias de dominio).

El párrafo tercero del artículo 3º de la ley, consagra prácticamente el concepto de propiedad horizontal, al determinar la conjunción del dominio (sobre partes exclusivas) y condominio (sobre partes comunes) de manera tal que el dominio implica condominio y viceversa y no se puede ejercer o poseer un derecho con independencia del otro.

Siendo el bien de naturaleza exclusiva lo principal y la parte común lo accesorio y siendo el principio general sobre el tema que lo accesorio sigue a lo principal, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

a)   Que no se puede ser titular o ejercer derechos sobre partes comunes, con independencia de las exclusivas (dominio y condominio son inescindibles)

b)   Todo acto de disposición o constitución de gravámenes o derechos reales sobre la cosa exclusiva, comprende a su vez la parte correspondiente de derechos que se tiene sobre las cosas comunes (lo accesorio sigue la suerte de lo principal).

c)    Como consecuencia de la misma regla, es imposible realizar actos jurídicos del carácter de los mencionados en b) sobre los bienes comunes, si en ellos no se comprende a los  privativos.

El Reglamento es la Ley básica a la que deben someterse todos los propietarios, el cual debe estar inscripto por acto notarial en el Registro de la Propiedad de la Provincia, y que solamente de la misma manera puede ser modificado por la voluntad de sus propietarios, en las condiciones que establezca el Reglamento.

En los espacios comunes, de servicios, muros, circulaciones, se refleja verdaderamente el condominio; en espacios no cubiertos comunes, por ejemplo patios, terrazas y otros, se les otorga el derecho de uso, esto se asemeja al usufructo, o sea que puede gozar de un espacio que es de otros (nuda propiedad).

En esta Ley, el interés común del consorcio va por encima del interés individual de cada propietario.

Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad.

Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad

El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisión en Propiedad Horizontal, para conocer:

  • Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.
  • Ubicación del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicación dentro del piso.
  • Proporción que tiene el departamento en las cosas comunes.

En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicación del edificio; del plan de comodidades y de las características constructivas del edificio y de la unidad; estado de conservación del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc.

Continúa en el próximo artículo con: “TASACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL”.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar