Proceso Valorativo

En la Tasación tenemos un “problema”, cual es la finca a valorar; y, para ése problema, debemos tener “antecedentes”, con los cuales formaremos “un tipo”, el que nos llevará a determinar el precio del problema.-

Dice el Dr. Eduardo Magnou: El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el cálculo valuatorio, pero lejos de ser una intermediación estéril, es muy necesaria y casi protagónica: con referencia a él se seleccionan los antecedentes y se tabulan los asimiladores:

antecedente → tipo → problema

Puede por tanto considerarse como un problema con relación al antecedente y como un antecedente con relación al problema.-

Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo será también con relación a ambos.-

Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus características.-

Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas características que importan significativamente para la tasación. Recuérdese que siendo la metodología de la tasación esencialmente comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en función de diferencias de características. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal característica en el problema y en el antecedente, no configura lo que llamamos una característica importante.-

Las características importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al mínimo indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulación de error en los cálculos. Es preferible por tanto que cada característica elegida sea integradora de varios aspectos.-

Según sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cuáles son esas características. Para ello puede encararse un detallado estudio, pero lo más práctico es aprovechar críticamente la experiencia ajena acumulada en la bibliografía y realizar consultas específicas a los tasadores teóricos. Obvio resulta que la selección de características importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas orientaciones genéricas que la faciliten.-

El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparación en una tasación, por su semejanza con el problema o con el tipo.-

El antecedente es un valor y por lo tanto está constituido esencialmente por una  cantidad numéricamente expresable, pero ese número no adquiere verdadero significado si además no se indica:

a)       La individualización precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser éste conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-

b)      El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.-

c)       La unidad monetaria en la cual el valor está expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal caso, y a los fines prácticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dólares estadounidenses, se debería indicar la cotización de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda oficial del país para la fecha antecedente. Si se vendió en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deberá indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la conversión a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.-

d)      El mercado al cual está referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso de no ser aquél conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-

e)       El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la información que tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos, debemos considerar si es una información “oficial” o “extraoficial”. Consideremos para ello, que puede existir una evasión impositiva por parte de los contratantes (declaran menor monto de la operación a fin de abonar menos valor sobre las cargas impositivas existentes por cada transacción). Y para el segundo, debemos consultar cuánto hace que el bien está en oferta o cuánto aproximadamente se tarda en “colocar” un bien de tales características en la zona en que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.-

f)        La tendencia del valor.-

Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresión como cuantitativa del grado de similitud del antecedente con el problema o con el tipo.-

Recuérdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofórmula:

problema  =  antecedente  x  asimilador (coeficiente)

vale para cualquier antecedente, si éste es muy diferente del problema se complica enormemente el cálculo del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por similitud). Además, tampoco rige el modelo matemático que permite obtener el valor más probable por promedio y el margen de error por desvío de la muestra.-

Fuente: “MANUAL DEL TASADOR” – Eduardo Magnou – Abeledo Perrot

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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