Procedimiento de los dígitos oscilantes

Es el más usado en el ambiente inmobiliario, también llamado “a ojo de buen cubero”. El “más o menos”.-                                                                              

El “maestro” y fuente de consulta de muchos que nos dedicamos a la tasación como actividad profesional, el extinto Ing. Dante GUERRERO (QEPD), expresaba en su obra “Manual de Tasaciones” (propiedades urbanas y rurales), Librería y Editorial Alsina, 2ª edición, 1994, pág. 2, que “Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos seguridades de certeza que éste”.

Realizar una tasación “razonada”, significa emitir un juicio de valor debidamente justificado. Ello, implica un amplio trabajo de investigación y análisis, lo que no se puede hacer en 48 horas.-

En la actividad inmobiliaria, el tiempo es oro. El tener a una persona abocada por varios días dedicada a la investigación para emitir un “juicio de valor”, es casi antieconómico.-

Por el otro lado, los dueños de inmuebles, no pretenden la exactitud en el valor de su bien, sino los “extremos” posibles del valor del mismo  (el mayor y menor), quedándose siempre con la mayor valoración y que convenga a sus intereses patrimoniales.-

Pero en este “método”, se requiere de mucha experiencia en un lugar o mercado, la que sólo se adquiere con el tiempo; por cuanto, podríamos decir que sólo debiera considerarse válida una tasación por esta metodología, si quien emite ese “juicio” tiene, como mínimo, 10 a 15 años trabajando en el lugar en que se emplaza la propiedad a valorar.-

Volviendo al material de estudio del Ing. Guerrero (pág.6/7), éste expresaba: “Saber tasar no significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya una experiencia tan grande en la materia que se trasladan al interior de un país –donde quizá no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona, de la capacidad absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a la par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar”.-

Para ser práctico a dónde “apunta” la tasación. Imaginemos un “blanco de tiro” que se usa en la arquería o armería. El mismo suele ser un diagrama de varios círculos que desde el más grande (el externo) al más pequeño (centro), otorgan un valor o puntuación al dar sobre cada uno de esos espacios.-

Dentro del “blanco de tiro”, podríamos decir que están los valores de un mercado; pero, en la tasación (como en los deportes de la arquería o armería) se busca dar en el “centro” o “blanco”. En donde se otorga la mayor puntuación.-

En los deportes citados, para dar en el blanco, se requiere de las armas con mayor avance tecnológico exista; del entrenamiento o práctica permanente del deportista; de la concentración; del análisis del estado climático del momento; de la calibración correcta de arma según la distancia en que se emplaza el “blanco de tiro”, de la posición de tiro; del estado físico del deportista, etc.

Traslademos esos deportes a la tasación. El tasador, debe ser una persona preparada técnicamente; con mucha práctica; deberá saber analizar, investigar y obtener la mayor cantidad de información necesaria para que, cuando emita su “juicio” (haga su tiro), su resultado sea la aproximación más exacta al valor del bien (dar en el blanco o centro). Siempre existirá un grado de incertidumbre, pero en su fundamentación, debe dar todos los datos e indicios arribados, para que tal dictamen tenga un importante grado de certeza.-

Parafraseando al Dr. Eduardo Magnou (“Manual del Tasador”, pág. 31), cuando dice: “Los teóricos de la economía dicen –y dicen bien- que las valoraciones personales y los precios son impredecibles, por ser consecuencia de la acción humana, que es impredecible.- Pero la predicción de los precios que realiza el tasador no sustituye la acción humana individual y la colectivamente integrada en el mecanismo de mercado, sino que se limita a constatarla en alguna de sus manifestaciones para pronosticar aproximadamente otras…

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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