Principios Regulares para Determinar los Valores de los Inmuebles

Existen trece (13) principios que un tasador debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales vamos a mencionar a continuación en forma breve:

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la población, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habrá demanda, desde la más pequeña hasta la más grande, económicamente hablando y dependerá de los recursos con que se cuenta para adquirir el inmueble.

 

PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que será mañana, basándose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio y Transformación, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia.

 

PRINCIPIO DE REGRESIÓN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores.

 

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o por que su entorno se ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales como por iniciativa propia del vecindario.

 

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, se entiende por principio de sustitución el hecho de reemplazar con otra propiedad un inmueble igualmente deseado de valor más alto. Puede referirse esto a la propiedad física y a su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las mas conveniente.

 

PRINCIPIO DE OPTIMIZACION, es aquel que al momento de efectuar el avalúo, produciría el más alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino también la valorización intrínseca recibida por el uso que se le de.

 

PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, En una propiedad en transición de un uso a otro, no puede ser tasado por el uso determinado para el terreno y el uso dado a la construcción, en razón a que prima el uso que nos conlleve a dar un justiprecio más comercial.

 

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: mano de obra y materiales de construcción, administración, capital, y de terreno. El Valor máximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio.

 

PRINCIPIO DE INGRESOS ÓPTIMOS, este está íntimamente ligado al principio de uso, los agentes de productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad bajará.

 

PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda después que se han pagado los conceptos de mano de obra y construcción, administración y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deberá considerarse como parte de la utilidad del negocio.

 

PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su vez, destruye las utilidades exageradas.

 

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de homogeneidad para que los inmuebles alcancen un óptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona.

 

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

 

FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.

Por: Martillero Público Miguel Ángel Antoñana

 


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