Métodos para calcular los valores de reposición o valores a nuevos

1 – Por Cómputo y Presupuesto:

Consiste en practicar un cómputo del edificio que se estudia y aplicar los valores unitarios y globales a fin de obtener el costo total del mismo.

PRESUPUESTO

El presupuesto es el cálculo del costo de una obra o de una de sus partes.

Ya se trate de una valoración rápida o de un estudio analítico para una cotización formal, toda estimación de valores se basa en la experiencia anterior del calculista, en su información actual y en su capacidad para comparar.

Hay tres tipos de métodos para la valoración:

a) Por analogía: Tiene fundamentos muy simples. Se basa en el hecho cierto de que dos obras semejantes por su función y sus características técnicas, deben tener un costo proporcionado a su magnitud, porque la unidad de edificación tendrá el mismo valor para ambas.

La base de la analogía (unidad de edificación) puede ser una de las unidades que dan la magnitud física de la obra (el m² de superficie cubierta) o una de las unidades que dan su magnitud funcional (nº de alumnos de una escuela, nº de camas de un hospital, etc.). La analogía debe ser tomada con criterio riguroso.

b) Por superficie cubierta: Se debe categorizar la construcción para determinar el tipo de mejora y luego buscar el precio del metro cuadrado ya sea en el C.I.R.CO.T o en la Cámara Argentina de la Construcción.

c) Análisis de Precios: En aquellos casos en que el presupuesto significa el compromiso de la ejecución es necesario determinar el costo con la mayor aproximación.

El presupuesto se debe planear y detallar a modo de poder derivar de él, en forma  inmediata:

1)    la cantidad y costo total de cada uno de materiales

2)    la cantidad y costo total de cada una de las especialidades de la mano de obra

3)    el plan de trabajo, o sea la distribución en el tiempo de las cantidades dadas en 1 y 2

4)    el plan de inversiones, o sea la distribución en el tiempo de los costos dados en 1 y 2

5)    el plan financiero, o sea la programación en el tiempo de los ingresos necesarios para el cumplimiento de 3.

Un precio se forma por adición de los siguientes elementos:

a)   el costo de los materiales: La cantidad de materiales que consume una estructura multiplicada por el costo unitario de los mismos, da el primer elemento del precio.

Se utilizan planillas de rendimiento de materiales que dan para cada ítem la cantidad de materiales necesarios.

b)   el costo de la mano de obra: Afectan al costo de la mano de obra, el precio que se paga por la misma (salario) y el tiempo que se tarda en la ejecución de una estructura  determinada.

Se utilizan planillas de rendimiento de mano de obra que dan para cada ítem la cantidad de tiempo empleado en cada ítem por un oficial y un ayudante.

 

c)    Gastos generales: Son los gastos efectuados que no se ven reflejados en la obra pero tienen incidencia en ella.

Se dividen en:

1) Gastos de obra: Construcción de obrador, cerramiento de obra,  sereno, luz de obra, etc.

2) Gastos Administrativos: Secretaria, alquiler de oficina, teléfono,  contador, abogado, etc.

3) Gastos Financieros: Gastos de banco por cuentas corrientes,   Préstamos, etc.

d)   Beneficio: Es la diferencia entre los ingresos totales y la totalidad de los gastos y su obtención es el objeto fundamental de toda organización empresaria.

Si bien es uno de los métodos que permite hallar valores más exactos resulta muy laborioso y exige un profundo conocimiento en materia de construcciones. Su utilización se recomienda en la tasación de edificios de características muy especiales, en obras de servicios públicos (pavimentos, oleoductos, electroductos, etc.), de tipo industrial, o bien cuando se debe calcular solamente la reposición de ciertos ítems.

2 – C.I.R.CO.T (Centro de Investigación para la Racionalización de la Construcción  Tradicional de la Universidad Nacional de San Juan.)

Confecciona dos modelos, uno para una vivienda en planta baja de tres dormitorios de 77,10 m² y otro para un edificio de tres niveles con una superficie de 555, 92 m², que son indicativos ya que se establecen para obras de determinadas características, envergadura y condiciones y para cuya construcción se supone una empresa con características también particulares. No pueden aplicarse indiscriminadamente, sino que cada tipo de obra merece un estudio particular y los valores del CIRCOT deben interpretarse referencialmente.

No obstante sirven de guía para la determinación de los costos de la construcción para cotizar obras equivalentes que tengan algunas diferencias en tipos de subcontratos o de materiales. En esos casos se deberán cambiar los rubros del presupuesto que no coincidan con el modelo. El presupuesto permite conocer la incidencia de cada rubro en el costo total de obra. Con estos datos se pueden comparar otros presupuestos y detectar desviaciones en los costos para reconfigurar la inversión.

3 – Sistema de tabla de Categorías

La Dirección de Geodesia y Catastro utiliza un sistema de tablas para determinar la categoría del edificio, utilizando teóricamente el sistema de cómputo y presupuesto para calcular el valor básico de cada categoría, en función de un modelo tipo para cada una de ellas.

Cuando se realiza la inspección se señalan con una cruz las categorías de cada uno de los ítems de la construcción y al finalizar se procede a sumar las mismas. La vivienda se categoriza por aquella que sume más cruces en los rubros tabulados en el clasificador que se adjunta a continuación. Cuando existen dos categorías que suman igual o muy parecida cantidad de   cruces, la categoría se tomará como un promedio ponderado de ambas. Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la realidad y permite que los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificación de la categoría del edificio que inspecciona.

Continúa artículo sobre “VALOR COMERCIAL”.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar