Método Directo

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación, esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan límites y aquellos que estén fuera de estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.

En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las mejoras

El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovechamiento.

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar