Método de Comparación o Sintético

Aquel que define el valor a través de la comparación con datos de mercado similares en cuanto a las características intrínsecas y extrínsecas. Las características y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formación de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneización o por inferencia estadística, respetados niveles de rigor. Es una condición fundamental para la aplicación de este método la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como una muestra del mercado inmobiliario”.

Está basado en el principio de Sustitución, permite la obtención del Valor de Mercado más probable de un bien inmueble, por comparación con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona.

Se considera el método más preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicación se considera prioritaria sobre cualquier otro método, siempre que exista información suficiente de mercado.

Este método no está exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el más objetivo y que proporciona los valores de mercado más probable.

El Valor de Mercado así obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.

Para su correcta aplicación es necesario que exista un número suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, número que determinará la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como más probable y que de la muestra elegida para la obtención del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogéneo comparable.

Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por comparables:

– Este es el método más usualmente utilizado, pero no el único que existe.

– Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena estimación, pero que debe ser chequeado con otros métodos para brindar un servicio de valor agregado útil a la hora de tomar decisiones.

– La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa.

– Consideramos que una práctica que metodológicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables.

– Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes específicos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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