Método Analítico o Racional

Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto contenido matemático con que se presentó en un primer momento.

El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado tipo de capitalización que determina un valor de capitalización:

                                                     Vc  =  100 x (R / r)

La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de interés o tipo de capitalización (en %) y R los intereses.

Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de capitalización igual al de los préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente la hipótesis de que la inversión en bienes inmuebles sería igualmente preferible que la inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.

Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, además las distintas inversiones presentan características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta.

Concepto de RENTA en el método analítico

Puede entenderse de dos maneras diferentes:

1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podría

pagarse si el bien estuviera arrendado.

2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario

La renta de un bien se puede calcular a partir de la fórmula:  (I – G)  =  (R + B)

Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial.

En esta fórmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el método de la renta, para llegar al valor final.

Tipo de Capitalización

La elección del tipo de capitalización suele ser la clave del problema al aplicar el método analítico, y la determinación de esta está relacionada con el tema de la inversión inmobiliaria.

Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversión: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable.

Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalización que va a estimar el valor de mercado dependerá de la seguridad y la liquidez de la inversión. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalización se elegirá mas bajo cuanto mas altas sean la seguridad y la liquidez.

IRRACIONALIDAD del método analítico

A  pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su correcta aplicación, ellos son:

a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores  sostienen  que  el valor  que  se  estima  es  el  valor  de  mercado  utilizando  el  tipo  de  capitalización  de  los préstamos  a  largo  plazo, otros  sostienen  que  ese  valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalización que estima este último solo se  obtiene  partiendo  de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar.

b) Inexistencia  de  un  criterio  para  fijar  el  tipo  de  capitalización: A  lo  largo  del  tiempo  los tasadores  han  zanjado  este  problema  generalmente  por  dos  caminos. Uno  de  ellos  es utilizando  el  tipo  de  capitalización  legal  que  existe  en  ciertos  países, fijado para realizar tasaciones  en casos puntuales que según la ley se deben realizar por este método; el uso de este  tipo  de capitalización no asegura buenos resultados porque está fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino según orden de prioridad que fija la ley).

El  otro  camino  se  basa  en  la  determinación  previa  del  valor  del  bien inmueble por otro método, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.

c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente  el  beneficio  empresarial, en  el  intento  de  hacerlo  suele  cometerse  un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien  inmueble  que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como  lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto  sería  determinar  que porción del beneficio  es  debida  al  bien  inmueble, de  no  proceder  así  se  podría  llegar  a conclusiones erróneas como que un mismo bien inmueble producirá diferentes  rentas, y  por ende aplicando el método analítico tendría diferentes valores de mercado dependiendo de  la empresa que lo explote.

Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento más que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar