Mejoras Normales y Mejoras Excesivas

En el caso de las mejoras rurales, además de características de construcción, estado de conservación, etc., es importante establecer su índice de uso, que es la relación existente entre las necesidades de infraestructura que tiene la explotación que se realiza y las disponibles.

Pueden ser las mejoras disponibles: Normales y Excesivas.

Se consideran mejoras normales a todas aquellas mejoras que sean normalmente indispensables a la explotación típica de la zona y se clasifican en:

a)   Generales: comprenden a los alambrados, aguadas y construcciones, cualquiera sea su tipo y destino.

b)   Especiales: Comprende las mejoras vegetales, ya sean cultivos bianuales o de mayor plazo de vida útil, artificiales o naturales como bosques y montes.

Dentro de esta clasificación se incluyen: los alfalfares, frutales, cultivos especiales a largo plazo y forestales que no estén en estado de corta vida económica.

Se consideran mejoras excesivas a aquellas mejoras que no sean normalmente  indispensables a la explotación típica de la zona. Si bien la mejora, considerada aisladamente, puede tener gran valor para el propietario, no lo posee en igual grado como elemento integrante de una explotación. Se deberá tener en cuenta la proporción en que deberá ser reducido su valor para cada caso particular.

El criterio a aplicar es estimar el valor de lo necesario, y en el caso de mejoras excesivas castigar el valor en la medida de lo racional.

Como concepto general, las mejoras de los campos, como integrantes de los mismos, carecen de valor propio e independiente, salvo el caso de ser explotables aisladamente y por lo tanto susceptibles de venderse con el terreno que ocupan (Silos, fábricas de lácteos, bodegas, secaderos, etc.).

No hay demanda por las mejoras de los campos en el mercado separadas del total del mismo y en consecuencia cuando ellas se venden son parte de una operación integral del   campo.

Determinada la importancia de las construcciones, edad, conservación, índice de uso respecto del inmueble que integran, se está en condiciones de considerar estimación de su  valor vinculado al total del campo.

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Fuente: “Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar