Los Fáctores Intrínsecos del Inmueble

La relevancia de la información referida al inmueble en sí mismo

Con el fin de conocer el valor de mercado de un inmueble, debemos obtener la información del juego de relaciones e influencias que generan sobre él, cuestiones que son ajenas al mismo, tal como hemos visto respecto de los factores extrínsecos que orientan el encuadre de la tasación. El segundo campo de datos a obtener y evaluar corresponde a las características particulares que reúne el inmueble intrínsecamente. La pregunta que debemos hacernos es cómo es en sí mismo como objeto.-

Desde el punto de vista físico, como sabemos, un inmueble es básicamente un terreno, el cual puede contar o no con construcciones o mejoras. Así y, con el fin de obtener un orden metodológico de guía, podemos establecer dos grandes ramas de datos: aquellos referentes al lote, predio o terreno; y los atinentes a las construcciones o mejoras.-

Del Terreno

¿Cuál o cuáles son las cualidades fundamentales que deben observarse y considerarse específicamente respecto del lote, sobre el cual o no erigirse una construcción? La importancia de considerar y analizar el lote radica en que todo inmueble construido es susceptible de ser tomado como un lote si, como veremos más adelante, la potencialidad de su valor como tal excede a lo que se haya construido sobre el mismo.-

Antes que nada, tenemos que tener en cuenta las características del lote o terreno, ya sea que se trate de valuar un terreno baldío libre de toda construcción o cualquier tipo de inmueble. Lo que cambiará será la cantidad de consideraciones y el grado de profundidad en el análisis que demandará cada una de ellas. Por caso, si se trata de un inmueble en condominio recientemente construido, consideraciones sobre los aspectos que hacen a la nivelación o saneamiento del terreno en sí mismo no tendrían el mismo peso que para el caso de un lote libre de mejoras.-

Aprovechamiento del terreno

Muchos lotes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tienen un frente de 8,66 m., consecuencia de antiguas medidas, 10 varas (Juan de Garay fundó por segunda vez Buenos Aires, eligiendo un trazado de 25 cuadras de frente y 9 cuadras y media de fondo. Cada cuadra medía 140 varas, separadas por calles de 11 varas. A su vez, cada manzana fue dividida en lotes de 10 varas de ancho, conformando el famoso modelo de planificación urbana conocido como damero español, que caracteriza las ciudades coloniales de nuestro continente. Cada vara española mide 0,866 metros.).

Eduardo L. Lapa enseña que: Ésa es la medida que más abunda en el catastro, que si bien no cubre las necesidades de la arquitectura moderna, la distribución dentro de ella no resulta tampoco sumamente engorrosa. El martillero valuador hará inmediatamente el cálculo siguiente:

Muros medianeros              0,45 *

Muros interiores                  0,10

Pasillo de acceso                1,20

Total                           1,75

* Nuestro Código Civil en el art. 2726 señala para las paredes de cerramiento y división, de 18 pulgadas, que atento a la ley 845 de uso obligatorio del sistema métrico decimal se aproxima a los 0,45 m, medida mantenida en las reglas de edificación de muchos municipios. El Código de Edificación acepta la reducción de espesor a 0,30 m. siempre  que no se practiquen rebajos, cortes, canaletas, et. (Cód. de Edif.., De los muros)

Suma ésta que deduciéndola de 8,66 deja 6,91 m aprovechables, y de aplicarse la medianera de 0,30 m el remanente suma 7,06 m. Claro está que las medidas señaladas (6,91 o 7,06 m) resultan estrechas cuando se piensa disponer en su interior escaleras o ascensores.-

De esta manera, el valor intrínseco de un predio de 8,66 m. de frente será siempre inferior al de un lote de 10 m de frente, si tomamos en cuenta la amplitud y el aprovechamiento de su posible construcción (Argañaraz enseña que los terrenos de forma rectangular, cuyo ancho no sea menor de 8 a9 m., se prestan para la construcción de edificios con mayor economía sin desperdicios de terrenos).-

Recordemos, además, que un lote de mucho fondo no guarda armonía con su frente: se desvaloriza en su precio unitario. En principio, para comprar un terreno de gran fondo debe el adquirente tener un motivo especial, como el de construir un galpón para almacenamiento, talleres, etc.; de lo contrario, para ser aprovechado, un predio de esas dimensiones, debe aumentarse la inversión de capitales. En consecuencia, se produce, por lo general, menor demanda, lo cual hace rebajar el precio.-

Superficie y dimensiones

La extensión o área propia del terreno y la longitud de sus lados son datos objetivos del terreno que pueden extraerse de la documentación y planos de la propiedad, obtenerse en el municipio del lugar o bien hallarse mediante medición y cálculo. Aún así, si bien la información puede suministrarse u obtenerse, como dijimos, de la documentación del inmueble, el valuador nunca debe dejar de verificar su correspondencia con lo observado en la visita física al bien, recurriendo siempre, en caso de dudas, a una nueva medición.-

Las superficies son expresadas según la escala del inmueble. En terrenos urbanos lo habitual es el m2. Las longitudes de los lados se expresan en general en metros. En extensas fracciones de tierra o en campos, la hectárea es la medida de área utilizada para la cuantificación de superficie.-

            Forma

El espacio encerrado por las líneas divisorias del terreno adopta una determinada conformación en virtud de cómo se encuentran relacionados entre sí los límites. De la continuidad de esos bordes, de su paralelismo o no, de la longitud de uno o más de ellos con relación a la de los otros dependerá la forma particular que ellos otorguen al lote.-

Así, las formas de los terrenos pueden asemejarse a figuras geométricas simples como el cuadrado o el rectángulo, o incluso a algunas más complejas, como las trapezoidales o triangulares o, en ciertos casos, se reducen a formas absolutamente irregulares.-

En el campo de la tasación existen distintas tablas con coeficientes y fórmulas que tienden a asimilar la forma de determinados lotes –triangulares trapezoidales o con forma de paralelogramo, entro otros- a la de un terreno regular ideal. A nuestro criterio, si bien esta práctica puede ser de auxilio en aquellos casos de alta complejidad y especificidad en los que no exista otro recurso, no es la metodología de uso más habitual o recomendable, ya que una forma irregular de lote en muchos casos es injustificadamente castigada por esta situación en su valorización mediante este reduccionismo metodológico.-

El valuador debe considerar y catalogar las cuestiones de forma y definir en su informe si la misma es regular o irregular y a qué figura geométrica es más asimilable. Pero sin tener el preconcepto de que a irregularidades de forma corresponde un menor aprovechamiento o valor del suelo que encierra, ya que ello en definitiva derivará de otras cuestiones, como es la posibilidad de utilización de la superficie, distancias mínimas que pueden ser exigidas por disposiciones municipales, del grado de creatividad del diseño de la construcción factible de realizarse sobre el lote y del destino de la misma, entre otras.-

En loteos suburbanos de fracciones de tierra destinadas a casas de fin de semana sería irrelevante homogeneizar la forma de paralelogramo de un lote con respecto a una cuadrangular, cuando en realidad esa forma no implicará ningún perjuicio para que dentro de ese lote se pueda hacer el mejor y mayor aprovechamiento del mismo.-

Por otro lado, un terreno de forma triangular puede tener un valor injustamente castigado con relación a uno rectangular si éste se halla enclavado, como suele suceder, en una bifurcación de una avenida. En ese caso, el lote cuanta con frente hacia dos calles y con la ventaja superlativa de no poder pasar desapercibido al tránsito.-

No obstante, también es cierto que en la práctica el tasador se topará con casos en los que una extensa superficie desarrollada sobre un lote irregular es menos útil y aprovechable que otra menor enclavada sobre una parcela de mayor regularidad.-

Al evaluar la forma de un lote, debemos centrarnos en el aprovechamiento de la superficie que encierra la forma y no en la forma en sí mismo como invalidante o convalidante de un mejor aprovechamiento.-

Las formas de los predios urbanos podrían en primer lugar dividirse entre regulares e irregulares. Dentro de los regulares, debemos incluir no sólo a aquellos que efectivamente lo sean con exactitud, sino también a los que ante la observación visual no ofrezcan distorsiones llamativas.-

Como terrenos irregulares en cuanto a su forma, debemos catalogarse a aquellos que tengan una significativa diferencia de longitud de lados, ángulos demasiado agudos u obtusos o que estén conformados por la asimilación o sumatoria de dos figuras regulares de distinto tamaño que den como resultado una nueva figura irregular.-

Una vez definida la regularidad o irregularidad de la forma del lote, podemos también avanzar en una clasificación geométrica de la misma, asimilable a figuras simples conocidas, tales como las que se exponen a continuación:

a)    Rectangular

b)   Cuadrada

c)    Trapezoidal

d)   Paralelográmica

e)    Triangular

f)     Sector de círculo

g)   Romboidal

La clasificación de forma de un lote es, por sí misma, de utilidad relativa para la valuación al momento de sopesar esta cualidad con respecto a la de los lotes de los inmuebles que se toman de referencia para el análisis mediante comparativos. Lo que en realidad debe ponderarse es el factor de aprovechamiento que surge de la relación forma-superficie.-

Así, la forma del terreno, como las otras cualidades que se analizan para establecer la valuación, deben estar siempre referidas a lo que pueda materializarse sobre él o al uso al que se pueda destinar el mismo. Imaginar el volumen de lo que se puede construir sobre el lote o sus usos factibles resulta más conveniente, práctico y razonable que ajustarse a ultranza a consideraciones abstractas contenidas en determinadas tablas y fórmulas.-

Fuentes:

Tasación Inmobiliaria” (adaptación técnica para el martillero y corredor) – Eduardo L. Lapa, Ed. La Cañada, Córdoba, año 2007

Tasación de Inmuebles” (el valor de mercado), Germán Gómez Picasso & José Rozados, Ed. Bienes Raíces ediciones, año 2006.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar