La Importancia del Avalúo de las Mejoras

 

En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovechamiento.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las mejoras

Influencias que afectan el valor de las construcciones

De la misma forma que la tierra libre de mejoras, el valor de las construcciones va afectado por dos tipos de influencias:

a)    Intrínsecas (calidad del material y calidad funcional) y

b)    extrínsecas, que no son de tan inmediata localización, ya que se manifiestan, más que en el edificio mismo, en el conjunto tierra – mejoras y se vinculan al complejo de influencias de orden social, político y económico.

Factores que determinan el valor de un edificio

Los factores que determinan el valor de un edificio son:

1) Calidad física o valor físico. Contribuyen a formar la calidad física de una obra:

a)     La calidad de los materiales de construcción: La nobleza de los materiales empleados en cuanto se refiere a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos   mecánicos, a la acción de los agentes atmosféricos y a las condiciones de servicio, como asimismo su aspecto, etc., es un primer elemento en el examen en la calidad material de un edificio. Por ejemplo, una mampostería de ladrillos prensados es  superior a una  de ladrillos comunes.

b)    La correcta utilización de los materiales: Resulta lógico suponer que de dos edificios construidos con los mismos materiales, será mejor aquel en que estos hayan sido   correctamente utilizados.

Un tabique de ladrillos de máquina sin trabazón con la estructura de hormigón armado, tiene una calidad física inferior a aquel que estuviera trabado. Un cimiento de 60 centímetros de espesor donde sólo hace falta uno de 40, no tiene ningún valor; por el contrario, quizás hasta hace que se reduzca debido a los mayores costos que se tendrían en caso de tener que realizar el tendido de cañerías que lo atraviesen, como podría suceder en un edificio de hotel o de baño público.

c)    Edad y estado de conservación. Por medio de reparaciones acertadas y de una    conservación constante de la propiedad, puede obtenerse una máxima duración y una menor depreciación y por lo tanto una caída en desuso menos acelerada.

Las reparaciones adecuadas y oportunas producen economía a su propietario o si se prefiere beneficios, como sería en el caso de venta de una propiedad bien  conservada.

d)    Los gastos necesarios para la rehabilitación: Las estructuras funcionales anuladas o en vías de anulación por efecto de su destrucción física o mala conformación constructiva deben ser consideradas negativamente.

El valor de un edificio en buen estado que tenga problemas en una parte de su red de  agua corriente, deberá ser castigado con el total que le demandaría reparar el gasto. Este es un castigo que rara vez es considerado por los valuadores que parece prefieren el criterio de Heideck, que lo lleva implícito.

e)    Valor de demolición o valor residual: Si bien es cierto, que, como conjunto, una obra puede llegar a tener un valor nulo, por haber llegado al final de la vida útil, los materiales constructivos, individualmente, pueden conservar algún valor. Hay casos, por ejemplo en un terremoto, inundación, incendio, etc., en que resulta negativo, es decir, que no sólo no hay valor residual, sino que se debe restar al valor del terreno, el valor de retiro de escombros y limpieza del mismo.

El valor físico de materiales e instalaciones debe estar completado con la evidencia de los trabajos. Nada valora el empleo de costos materiales si ellos no son aprovechados de acuerdo a reglas del arte, con buena mano de obra y en la medida que correspondan. No se justifica una plusvalía por el hecho que la estructura de hormigón haya sido calculada con un exceso innecesario, ni que los muros tengan un espesor superior al normal.-

A los efectos de una correcta valuación física del edificio, es importante que el tasador clasifique debidamente el tipo de construcción. Indudablemente que la experiencia es la que primordialmente lo inducirá a una correcta ubicación del mismo dentro de las escalas de categoría que van desde la muy económica hasta la de lujo. No obstante, el valuador poco experimentado puede guiarse por las descripciones de revistas especializadas que clasifican y fijan valores unitarios para distintos tipos de construcciones.

En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostería, aislaciones y, en general con todo lo que en construcciones se llama obras gruesas.-

Es por ello, que en una de las fórmulas para calcular el costo de una construcción, veremos que existe un término constante, al que se le suma uno variable en función de las características particulares del edificio.-

Otro de los factores intrínsecos que contribuye a diferenciar los costos de las construcciones, cuando ellas son de tipo colectivo, es la dimensión superficial de las unidades locativas. Existen elementos constructivos como baños y cocinas que tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie reducida de habitaciones, o cuando son muchos con relación al número de ambientes (hoteles, sanatorios, departamentos de un ambiente, etc.). La densidad de locales, sanitarios, debe ser muy tenida en cuenta en la estimación de costos unitarios.-

En lo concerniente a dimensiones superficiales de la planta tipo de los edificios colectivos, también se observa que en los casos de ser de reducidas superficies, su costo unitario aumenta, ya que la incidencia de algunos elementos constructivos de uso de común, como entrada principal, caja de escalera, ascensores, calderas, etc., se reparta en una menor cantidad de metros cúbicos.-

En lo que respecta a la altura de los edificios, es evidente que a mayor número de pisos, el costo aumenta, ya que las estructuras se hacen más importantes, se elevan los costos de fundaciones, se hacen necesarios más ascensores, y la mano de obra se encarece por los desplazamientos verticales de los materiales. Es por este motivo que generalmente se diferencian en costos los edificios de hasta 2 pisos de los de mayor altura.-

Los edificios torres, si bien logran un mejor aprovechamiento de la tierra, lo hacen a un mayor costo constructivo porque dichas incidencias se agudizan, a la vez que inevitablemente requieren un período de obra más prolongado con la consiguiente influencia, de los mayores costos financieros, que más adelante veremos cómo se determinan.-

Es muy importante para el tasador conocer, aunque sea en forma aproximada, la incidencia porcentual de cada ítem constructivo en el costo total de un edificio (certificados de préstamos, peritajes, etcétera).-

Por supuesto que esta incidencia porcentual no puede ser uniforme, sino dependiente del tipo de construcción y fue objeto de estudio de muchos especialistas, manteniéndose como una inquietud muy justificada en los profesionales de la construcción. En la Argentina se hallaron resultados muy coincidentes mediante estudios comparativos de numerosas obras (Noguerol y Brebia, ingeniero Marghetti, Banco Hipotecario Nacional, etcétera).-

Entre los factores intrínsecos que contribuyen a definir el valor físico de un edificio toman mucha importancia los que se refieren a la edad y el estado de conservación del mismo, cuando no es nuevo. Más adelante, al estudiar depreciaciones veremos en qué forma se calcula la incidencia de estos factores.-

Aunque en menor escala, interviene también en el cálculo del valor físico de una construcción no nueva, el probable valor de recuperación de materiales de una posible demolición.-

En el próximo artículo “Calidad Funcional o Valor Funcional

Fuentes:

VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales“, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, año 1994,

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar