La Finalidad de la Tasación de la Propiedad Rural

FINALIDAD DE LA TASACIÓN DE LA PROPIEDAD RURAL

Las finalidades principales y que da cuenta el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, son:

a)    Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.

En los campos forestales, en San Juan, podrían cultivarse con éxito plátanos, paraísos, álamos, eucaliptos e incluso algunas variedades de coníferas de rápido crecimiento.

Los campos naturales deben ubicarse para determinar el aprovechamiento como leña o carbón y medir la madera como postes, unitariamente (tomando largo y diámetro), de acuerdo a ellos se tienen rodrigones, varillas y varillones

b)    Expropiaciones para futuras colonizaciones, escuelas agrícolas, reservas artificiales (Dique de Ullúm) y naturales (Reserva faunística de San Guillermo, Valle de la Luna).

c)    Determinación del impuesto real y potencial que debe oblar el predio El impuesto potencial es el impuesto a la tierra ociosa, es el que debería oblar un terreno que en este momento está sin producir, pudiéndolo hacer.

d)    Peritajes judiciales (división de condominio, sucesión, partición)

e)    Asignación del valor para garantía de los préstamos bancarios, financieros y de fomento agrícola que se deseen solicitar.

f)     Realizar el inventario de los bienes existentes

g)    Efectuar el estudio económico-financiero de los beneficios que se obtengan a los fines que el productor sepa en que rubro pierde y en cual gana.

h)   Estimar el monto que se fije a los efectos de las donaciones y legados.

i)     Constitución y Liquidación de Sociedades de Capital

j)      Asesoramiento a inversores extranjeros

k)    Actualización de valores patrimoniales empresarios

l)     Revalúos Provinciales.-

FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACIÓN RURAL

Los factores que influyen en la tasación rural son: Intrínsecos y Extrínsecos

Entre los factores Intrínsecos se pueden mencionar:

A)   La Tierra: es el espesor del manto suelo. Se compone de: Capa arable y subsuelo apoyados sobre un substrato, todo lo cuál constituye el “perfil de suelo agrícola”.

Tiene gran importancia en el valor agropecuario por las siguientes características:

a)    Secuencia y características de las capas del perfil de suelo, en función de las cuales se ha realizado la clasificación taxonómica de los suelos de la provincia.

b)    Profundidad del suelo: Al tener una capa más profunda de suelo se tiene mayor cantidad de elementos de nutrición y mayor cantidad de humedad

c)    Porosidad: es la propiedad físico – mecánica del suelo que regula la capacidad de almacenaje de agua en el suelo (retención de humedad).

Es importante tanto la cantidad de poros como su tamaño, lo cuál depende de la textura y estructura.

d)    Permeabilidad: Es la propiedad del suelo que permite el movimiento del agua en el perfil húmedo. En sentido amplio mide la posibilidad, ceder o bombear agua. Es importante porque: 1) permite la extracción de agua de acuífero; 2) permite el drenaje (natural o artificial) de los excedentes de agua; 3) permite el lavado y recuperación de suelos salinos / sódicos; 4) el mal manejo del riego en suelos pocos permeables provoca la elevación de los niveles freáticos y en consecuencia la revinición de los mismos.

Los suelos pueden tener una permeabilidad muy alta, alta, media, baja y muy baja Los valores se dan en mm/día.

e)    Fertilidad: es la existencia de elementos nutrientes que tenga un suelo en las condiciones edafológicas en que se encuentra. La estructura es la clave de la fertilidad porque asegura la actividad microbiana.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razón que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales bloquea a los elementos nutrientes, impidiendo su absorción por las plantas

f)     Productividad del suelo: se refiere a la capacidad que tiene un suelo para proveer a las plantas los elementos necesarios (aire, agua, nutrientes) y en la cantidad adecuada para dar el producto que se espera de ellas (follaje, flores, frutos, madera, etc.). Esta capacidad va a depender de las condiciones favorables que en otros aspectos tenga el suelo.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razón que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales disminuye o impide la absorción de la solución del suelo (agua y elementos nutrientes) por las plantas

B)  Topografía de la parcela: Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2) La rugosidad de la superficie (relieve). Ambos aspectos se tienen en cuenta en el momento de evaluar la calidad del suelo por su aptitud agrícola. En todo momento para favorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacerse movimientos de suelos, estos deben hacerse en la menor cantidad posible para evitar la destrucción del suelo agrícola.

Entre los factores Extrínsecos tenemos:

a)   Condiciones climáticas: tiene una influencia directa en el desarrollo de los vegetales e   incluso influyen sobre los primeros horizontes de un perfil de suelo agrícola; entre estas condiciones están: 1) la variación de temperatura y de presión; 2) nubosidad;  3) vientos; 4) radiación; 5) precipitaciones ; 6) humedad relativa y 7) heliofanía  (horas efectivas de luz)

b)   Topografía General de la zona: ídem anterior

c)   Recursos Hídricos: En las regiones áridas, el riego se puede suministrar por el aporte de agua superficial y por agua subterránea.

El agua superficial es la forma más conveniente de proveerle agua a una propiedad.

El costo que tiene el agua superficial, en esta provincia, no es otra cosa que el           mantenimiento del servicio (canon de riego); las obras se ejecutan con dinero del estado, es decir, no son cobradas a los usuarios.

Al hacer el análisis del recurso hídrico intervendrían los costos construcción de presas desde donde se toma el agua de una fuente hídrica pasando por los canales, ramos,  subramos, acequias, etc., es decir el mantenimiento de todo esto hasta llegar al lugar del uso del agua. Se informará sobre sistemas de riego, turnos y volumen.

En caso que se deba regar con agua del subsuelo, se deben tener en cuenta la           perforación. Se colocan los filtros, se ensamblan los caños, se cementa y se equipa con el motor, bomba, etc. Para la tasación se debe tener en cuenta la profundidad, caudal del agua para riego por aspersión o por goteo y calidad de la misma (para consumo o riego).

En este sistema pueden haber dos modalidades: 1) Pública: Cuando el Estado realiza las perforaciones y el agua extraída es incorporada al sistema de riego superficial. 2) Privada: Cuando las perforaciones son realizadas por uno o varios en común formando un consorcio o sociedad civil.

d)   Calidad del agua: mientras más contenido salino tenga el agua es de menor calidad y a los fines de no salinizar el suelo se tiene que regar con un volumen mayor de agua, porque se debe calcular el requerimiento de lixiviación o el agua necesaria para lavar las sales que pueden concentrarse en el perfil radicular.

Se debe asegurar, previamente, el libre drenaje del suelo para evitar el ascenso de niveles freáticos (revinición, salinización)

e)   Drenaje del área: Es importante conocer las condiciones de drenaje del área donde se encuentra la parcela. En caso que fuera necesario la realización de drenaje artificial    parcelario, es fundamental la existencia de una red pública de desagües y drenes, que permita el saneamiento de los terrenos.

f)     Régimen de tenencia de la tierra

g)   Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecánico.

h)   Ubicación; Accesos; Altitud.

i)     Oportunidad de comercialización de los productos obtenidos en el mercado interno y    externo.

j)     Apoyo crediticio que facilita la inversión y el desarrollo financiero de la explotación.

Continúa con artículo sobre: “Bienes que se tasan en inmuebles rurales”.-

Fuente: “Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar