Fundamentos de la tasación: Valor Comercial

A partir de este artículo y, en una cantidad de seis (6), se procederé a reproducir las instrucciones que emitió el Banco Central de la República Argentina, por las cuales, se les instruye a los tasadores para completar el formulario por la institución armado y provisto y, el que será exigencia acompañar para todo avalúo bancario.-

Al final de este artículo, encontrará para descargar a su procesador, dicho formulario en blanco, el cual es orientativo, ya que le está permitido a la empresa avaluadora o, al tasador, incorporar otros ítem o herramientas de trabajo.-

 

El tasador debe dar su opinión respecto de la posibilidad de comercialización o venta que presenta la propiedad.

Dicha opinión se fundamentara en el nivel de atracción que la propiedad en su conjunto   ejerce sobre los potenciales compradores, teniendo en cuenta todas sus características o atributos.

1)   Una vez consideradas individualmente las distintas características, se deberá arribar a una conclusión global, utilizando una escala que varia de escaso a excelente (detallada a continuación).

  • Escaso: Esta categoría indica que las características de la propiedad en cuestión son considerablemente inferiores a las propiedades ubicadas en zonas competidoras y que esto afectara el precio y/o tiempo de comercialización de la propiedad.
  • Regular: Esta categoría describe a propiedades cuyas características son algo inferiores a las de aquellas ubicadas en zonas competidoras. Estas características harán que tanto el precio como el tiempo de comercialización se vean levemente afectados.
  • Normal: Esta categoría indica características típicas para el área de mercado y son consideradas aceptables en comparación con propiedades de otras  ubicaciones competidoras. La mayoría de las propiedades se encontrarían dentro de esta calificación. La propiedad promedio tendrá un plazo y precio de venta    similar al de las propiedades cercanas.
  • Bueno: Esta categoría describe a las propiedades cuyas características son algo superiores a las ubicadas en zonas competidoras. Estas características y en un precio levemente mayor al que podría esperarse harán que la propiedad se    venda en un plazo menor que el promedio.
  • Excelente: Esta categoría indica que las características del bien son sustancialmente superiores a las encontradas en las ubicaciones competidoras. El tasador espera que la propiedad se venda en un periodo considerablemente menor que el promedio de su categoría. El precio debiera reflejar la calificación de excelente que presenta esta propiedad.

2)   Los factores importantes que deberán ser tenidos en cuenta al momento de evaluar la  posibilidad de comercialización incluyen:

a)    Ubicación. El emplazamiento de la propiedad en cuestión.

b)    Atributos del terreno, incluidos dimensiones, forma y topografía. La dimensión total del terreno, su configuración y características topográficas, incluida su  pendiente

c)     Calidad de lo construido. Aspectos cualitativos de la residencia u otras estructuras permanentes, ubicadas en, o  adheridas al terreno. Deben tenerse en cuenta tanto los materiales como la mano de obra utilizada en la construcción.

d)    Antigüedad y estado de lo construido. La antigüedad de la vivienda o de las instalaciones permanentes ubicadas o agregadas al  terreno y su estado.

e)    Tamaño de las mejoras. Se refiere al tamaño global de la vivienda o de las instalaciones permanentes ubicadas en la propiedad (en metros cuadrados).

f)      Diseño y apariencia. Grado de atracción del diseño arquitectónico y de la decoración de las instalaciones

g)    Otras características atrayentes. Atractivos tangibles o intangibles de la propiedad que realzan su aceptación pero que no son esenciales para su uso.

La lista anterior es enunciativa. El tasador deberá tomar en cuenta todo atributo relevante  para el comprador y que influya en el tiempo de comercialización y en el precio.

3)   Ejemplos de la clasificación de las posibilidades de comercialización:

  • Escaso: Se refiere a una propiedad cuyo fondo es muy ruidoso, por lindar con las vías de un Ferrocarril que son frecuentemente transitadas por trenes de carga y de pasajeros. Si otras propiedades de la zona no presentan este inconveniente y si el tasador cree que el tiempo de comercialización y precio de la propiedad resultara afectados negativamente y en forma sustancial, entonces deberá clasificar su posibilidad de comercialización como escaso.
  • Regular. En zonas donde las personas carecen o prefieren prescindir del uso de sus vehículos, la disponibilidad de medios de transporte público se toma importante. Si la propiedad en cuestión no se encuentra ubicada a una distancia razonable de una parada de ómnibus, estación de subterráneo o de ferrocarril, su posibilidad de comercialización deberá ser marcada como regular, siempre que el tasador opine que esa distancia no impedirá la venta de la propiedad pero reducirá levemente su precio, comparado con el de otras propiedades de mejor acceso a transporte publico.
  • Normal. Se refiere a una unidad ubicada en la mitad de n edificio en propiedad horizontal de diez pisos, en una calle que incluye diferentes tipos de edificación, tales como casas, duplex y otros edificios en propiedad horizontal. Si otros inmuebles similares en venta están ubicados en entornos de características parecidas y su comercialización no se ve afectada por este tipo de zonificación, entonces la propiedad seria clasificada con posibilidades de comercialización media.
  • Bueno. Un inmueble que posee para los potenciales adquirentes una característica diferencial, como podría ser su ubicación, la cual es cercana a escuelas, comercios y fuentes de trabajo, tendría una comercialización superior a otras propiedades ubicadas a mayor distancia de los mismos. En tal caso, la   propiedad podría ser vendida en menor tiempo y, por lo tanto, su posibilidad de comercialización debería ser clasificada como buena.
  • Excelente. Si la propiedad en cuestión estuviera ubicada frente a un parque con una consiguiente vista agradable, en tanto que otras propiedades no tuvieran  vistas tan atractiva, probablemente podría ser vendida mas rápido que el promedio del mercado y se le asignaría una buena posibilidad de                      comercialización.  Si la vista fuera excepcionalmente buena y el parque muy atractivo, podría ser vendida probablemente más rápido aún y por ello ser considerada de excelente posibilidad de comercialización.

Continúa artículo sobre “CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN”.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar