Fundamentos de la Tasación: La Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es un régimen de propiedad muy especial, donde conviven el dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional Nº 13512.

La implementación del régimen de la Propiedad Horizontal produce una innovación sustancial en una de las instituciones fundamentales y más antiguas del derecho, como es la propiedad.

El artículo 2518 del Código Civil establece: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.”

El pensamiento del Dr. Dalmacio Velez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendió a través del art. 2617 del Código Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un edificio, ni por contrato ni por actos de última voluntad, por cuanto la creación de servidumbres especiales acarrearía un sin fin de conflictos.

Aquello que nació por una necesidad poblacional donde los que vivían en edificios eran de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una nueva forma de vida, cada día más demandada, por los altos costos de los terrenos, economía en la construcción y servicios y concentración poblacional. Se ha impuesto en las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).

Vamos a analizar los cuatro primeros artículos de la Ley Nacional 13512 de Propiedad Horizontal, los cuales son los fundamentales para que un Tasador pueda proyectar las divisiones de un edificio.

Artículo 1º. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

Como se puede advertir la ley, legisla en primer término, sobre el sustrato material el edificio. Como condición primera de este régimen debe haber un edificio como objeto de este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho.

La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal está unida indisolublemente al referido sustrato material; este elemento físico es condición sine qua non para la vida del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extinción del régimen, la destrucción o vetustez del edificio (artículos 12 y 16).

El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos últimos con una variedad dentro del género: las cosas comunes de uso exclusivo.

Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su división, siendo el terreno (por accesión) cosa común a todos los propietarios (art. 2º), en cambio en el derecho común el terreno es el objeto físico principal del derecho y las construcciones lo son por accesión (a la inversa)

La norma legal se ciñe estrictamente a unidades destinadas a vivienda como únicas con posibilidad de ser sometidas a este régimen de dominio horizontal, y sólo cabría la inclusión de otro tipo de bienes (caso de cocheras, bauleras, etc.) cuando fuesen complementarios de una unidad principal de vivienda de manera que formasen un todo.

De todas maneras, en la actualidad, no se discute que oficinas, locales comerciales, cocheras, etc., no ya como unidades accesorias sino como verdaderas unidades funcionales principales, sean objeto de este tipo de propiedad.

En cuanto al estricto plano legal, una parte de la doctrina asigna al artículo en estudio carácter taxativo, mientras que otros lo consideran enunciativo, lo que implica que con los únicos límites de la moral, buenas costumbres, etc., un edificio puede someterse a propiedad horizontal cualquiera sea el destino de las unidades.

Para el caso de una cochera, al designarla como unidad complementaria de una unidad exclusiva o principal, no puede enajenarse o disponerse de ella independientemente de la principal, y viceversa la disposición de la principal la incluye a ella. Como consecuencia, esa unidad complementaria no puede pertenecer a un titular distinto de la principal

Una unidad no destinada a vivienda puede incluirse en el régimen de propiedad horizontal porque es complementaria de una vivienda principal o porque en sí ella misma reviste ese carácter.

El carácter de complementaria no lo da el destino, sino si se basta la unidad a si misma o necesita de otra principal a la que accede, de la cual depende, si sigue la suerte de la principal y no puede disponerse de ella separadamente.

De no desear que las unidades destinadas a cocheras o bauleras pudieran ser desmembradas del dominio principal que les corresponde, se podría dentro del espacio cubierto común darle el derecho de uso exclusivo a favor de determinadas unidades, a través del reglamento de copropiedad (como si se tratase de un usufructo).

Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer características fundamentales:

a)    Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes

b)   Que tengan salida a la vía pública directamente o por intermedio de un pasillo común.

c)    Que el destino de cada unidad sea del tipo homogéneo, sin que perjudique a otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fábrica); actos que perjudique a las buenas costumbres (hotel alojamiento etc.)]

El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminología significa que no haya comunicación directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su función y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y prerrogativas de éste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de las unidades vecinas.

El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idéntica forma sin depender para ello de unidades de otros titulares.

El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armónico pensando en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relación entre ellos. Es formal, de manera que la vida armónica de convivencia del edificio perdure en el tiempo.

Continúa en el próximo artículo con: “PROPIEDAD HORIZONTAL – Bienes comunes”.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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