Fundamentos de la Tasacion: Inmuebles Rurales

Consideraciones Generales

Enseña el extinto Ing. Dante Guerrero (ex miembro del Tribunal de Tasaciones de la Nación –Argentina-), que:

La tasación de predios rurales o rústicos es de una entidad tal, que difiere en innumerables aspectos de la tasación urbana y exige una metodología de análisis y determinación del valor muy particular y específico.-

La diferencia sustancial con la tasación urbana radica en que ésta se realiza en un mercado de inmuebles destinados a habitación, comercio y demás usos  urbanos, en  una plaza  determinada  (local)  con  antecedentes –en las características de los inmuebles- bastante homogéneos y fáciles de homogeneizar a través de factores de corrección. El mayor tráfico inmobiliario de inmuebles urbanos es fundamental en el aporte de elementos que informan al análisis tasacional.-

La tasación de predios rurales, por el contrario, reconoce otros factores de influencia que se vinculan con políticas de intercambio comercial internacionales, regímenes impositivos, políticas crediticias para el sector, etc., y se suman a las características intrínsecas del bien y a sus niveles de productividad; exigiendo del tasador, conocimientos específicos del medio agropecuario e información acerca de las políticas instrumentadas para el sector.-

El conocimiento adecuado de las características del medio rural, es requisito ineludible para tasador.-

Resulta primordial, reconocer las características del suelo y las técnicas de su laboreo, el tipo de agua y la cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima, la presencia –en calidad y cantidad- de pastizales naturales, etc. A ello se agrega el análisis de las mejoras (construcciones e instalaciones) en su calidad, cantidad y modo en que optimizan el rendimiento del medio natural.-

A continuación, desarrollamos los conceptos fundamentales en cuanto a suelo, agua, clima y pastizales naturales; anticipándonos a decir que resultan insuficientes para aquél que pretenda tasar predios rurales. Sirven de introducción al tema y han sido tomados de “Enciclopedia de la Granja” (‘Suelos y Fertilización’ y ‘Pastizales naturales’ –edit. Trillas), cuya lectura recomiendo para la profundización del tema.-

En menos extensión, y con el mismo carácter introductorio, nos referimos a las características generales de las instalaciones y construcciones rurales, utilizando como texto de consulta el libre “Bovinotecnia” de Daniel Inchausti y Ezequiel Tagle.

Los métodos valuatorios se distinguen, al igual que en las tasaciones urbanas, en comparativos o directos e indirectos por vía de la rentabilidad. Reitero la postura que han tomado distinguido tasadores técnicos en cuanto a la inseguridad que ofrece este último dada la variabilidad de las condiciones económicas de una zona, de un país, del mundo en forma diaria. Qué quiero decir con esto?, en que al calcular la rentabilidad del predio se la hace en una fecha determinada, con un mercado, una moneda, un costo y rentabilidad de ése momento; el que podrá variar sustancialmente a los pocos días o meses (a corto plazo), lo que obligará a realizar un nuevo cálculo valuatorio.-

En esa misma línea conceptual, en base a apuntes de cátedra y del material bibliográfico del Agrim. mendocino Juan Silvestre, expresa el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice:

La tasación de predios rurales exige una metodología particular, que difiere en muchos aspectos de la valuación de predios urbanos. La diferencia fundamental radica en que el valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de  mercado local, con antecedentes bastante homogéneos o fáciles de homogeneizar mediante coeficientes correctivos convenientemente calculados. En cambio, la valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones económicas relacionadas con un intercambio comercial nacional e internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc. Tanto es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente entre un año y otro de acuerdo al precio internacional de la carne de exportación. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir en cantidad y calidad.

Es por tal razón que, si bien algunos de los métodos de tasación rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los utilizados en valuaciones urbanas, aquellos introducen  elementos y coeficientes de comparación que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos o fincas que sirven de antecedentes y también de un conveniente cálculo de la productividad de los mismos. La valuación rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se hacía antiguamente por conocimiento de oídas de precios de algunos campos vecinos, pues hay muchos aspectos que deben ser analizados y pueden existir fuertes diferencias entre un campo y otro no muy distante.

Entre los métodos a seguir están los comparativos directos y los que arriban al valor por el camino de la productividad. Estas últimas pueden resultar menos seguras que las primeras en virtud de las indeterminaciones de las tasas de interés, riesgos y ganancias.

Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre sí, proporcionando distintas utilidades y manifestando distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus características. Estas, dependen tanto de las condiciones económicas y sociales que inciden sobre el inmueble (características extrínsecas e intrínsecas).

Características Económico-Sociales

Los inmuebles, independientemente de su naturaleza, son afectados por un conjunto de características genéricas, originadas por al ambiente económico social que identifica cada zona. Estas características son extremadamente complejas, por su diversidad y  variabilidad.

De ellas se destacan:

a)    Condiciones demográficas: densidad de población, tipos etnográficos, preferencias profesionales, etc. Son la expresión cualitativa y cuantitativa del factor humano e influencian las actividades rurales a través del consumo local, la eficiencia y estabilidad de las explotaciones fundiarias, disponibilidad de mano de obra, etc. La tendencia de la densidad demográfica es índice importante de las perspectivas económicas de una región.

Condiciones políticas, como grado de seguridad para personas y bienes, derechos civiles y políticos de las personas: Repercuten sobre la importancia de los inmuebles porque la seguridad para el trabajo y el capital, actúa como factor de desarrollo y prosperidad de las explotaciones agropecuarias.

b)    Organización social, legislación del trabajo, enseñanza, salud pública, etc.: Repercute a través del grado de bienestar y tranquilidad colectiva.

c)    Acción económica del Estado: en especial referida a la producción agropecuaria mediante el régimen de impuestos, protección aduanera, créditos, etc. Tiene especial repercusión en las zonas de cultivos especializados y en las de explotaciones incipientes donde el fomento es esencial.

d)    Organización comercial: mercados, sistemas de ventas, competencia, transportes, cooperativas, etc.

Las condiciones extrínsecas denotan el mayor o menor adelanto económico social de la zona de la que dependen los inmuebles y que contribuyen a darles el grado de utilidad que, a través de las fuerzas de la oferta y la demanda, rige el valor fundiario. Su análisis es especialmente interesante en la determinación comparativa de tasa para la capitalización de la renta, cuando deben tenerse en cuenta las diferencias entre las zonas para deducir la tasa correspondiente a un inmueble en base a la vigente en otro, o cuando la tasa aplicable se infiere del tipo de interés de otros capitales, afectados por el distinto ambiente económico social.

Continúa con artículo sobre: Finalidad y Factores que influyen en la Tasación Rural.-

Fuentes: “Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales“, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, año 1994.

Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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