Fundamentos de la tasación: Depreciación 2da. Parte

Un bien físico es perecedero. Desde el momento de su puesta en servicio hasta el de su retiro, transcurre un período de tiempo llamado vida, durante el cual se pierde, paulatina o bruscamente, su aptitud para servir al fin para el que fue habilitado.

 

La pérdida de aptitud se traduce en una pérdida de valor -brusca o paulatina, parcial o total- y se denomina depreciación” (Chandías).

Las causas que originan la depreciación se agrupan en dos tipos: a) razones de orden físico (depreciación física); b) razones de orden funcional (depreciación funcional).

La depreciación física se produce de dos modos:

  • Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de: 1) accidentes (fortuitos o por negligencia -mala construcción o conservación-); 2) desastres (inundación, terremotos, otros fenómenos climáticos).
  • Decrepitud por deterioro físico o por desgaste y rotura:  1) deterioro físico: proviene de la edad misma y la exposición a los agentes atmosféricos; 2) desgaste y rotura: aparecen con el uso (golpes, vibraciones, frotamientos, etc.).

El deterioro físico aumenta en mayor proporción con la edad que con el uso; por el contrario, el desgaste y la rotura aumentan más con el uso que con la edad.

La depreciación funcional se da de dos maneras:

  • Insuficiencia o ineptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o defectuosas deprecian el edificio. Es otro factor de depreciación funcional, la relación equivocada entre el valor de la tierra y el valor del edificio, o la mala elección de la localización en función de la característica o destino del edificio.
  • Obsolescencia: los edificios existentes disminuyen la calidad de sus servicios al surgir nuevos tipos arquitectónicos, la utilización de nuevos materiales en la construcción o nuevos sistemas térmicos y electromecánicos para las instalaciones, convirtiéndolos en  inadecuados para satisfacer exigencias actuales.

La depreciación funcional es más rápida que la física, en consecuencia, la vida del bien queda limitada en mayor medida por la depreciación funcional que por la física.

La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de fórmulas como la física, depende de la apreciación subjetiva del tasador, y sólo su conocimiento y buen criterio permitirá ponderar la dimensión de aquélla.

Se establece la depreciación funcional por el grado de reducción en la productividad del inmueble en relación con otras propiedades comparables.

Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia (Orden Real de España, 2003).

Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas obsoletos. La consideración se realiza en base al aumento del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de éstas, pues es sabido que el porcentaje de recupero de la inversión, generalmente, no es total.

Distintos métodos proponen el cálculo de la depreciación física, entre los que citamos:

  • a) El método de la línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad. Este método supone que la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio, es decir, que todos los años es la misma.
  • b) El método de la parábola (llamado de Kuentzle): la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma.
  • c) El método de Ross: utiliza la misma hipótesis que el anterior; la fórmula, al igual que la de Kuentzle,  expresa mejor el hecho de que la depreciación no es constante como supone el método de la línea recta.
  • El criterio de Heideck: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil. Heideck tiene en cuenta este hecho y aconseja aumentar los valores teóricos de la depreciación cuando la conservación no ha sido regular. Ha establecido cinco categorías de “estados” de conservación, con cuatro categorías intermedias a cada una de las cuales hace corresponder un coeficiente.

Este criterio se aplica siempre en combinación con cualquiera de los indicados en a), b) o c), agregando el castigo por mala conservación una vez que ha sido calculada la depreciación por uso. Los procedimientos que mencionamos están referidos a una desvalorización integral o depreciación de conjunto. Las distintas estructuras que se integran en un edificio nos obligará, en ocasiones, a depreciaciones parciales de algunos elementos constructivos.

El método de la línea recta se basa en un presupuesto arbitrario, cual es la depreciación constante; los de Kuentzle y Ross, como lo expresamos con anterioridad, reflejan más cabalmente el fenómeno real.

En el cálculo de la depreciación por cualquiera de estos tres métodos, que en la práctica se combinan con el de Heideck, es necesario estimar la vida probable del edificio mediante alguna de estas dos alternativas: considerar la duración de un bien similar al que se tasa, preceptuándolo bien conservado -para poder aplicar el castigo de acuerdo a Heideck- en cuyo caso se falsea la realidad tratando de ajustarla a las fórmulas; o, considerar la expectativa de vida probable del bien a tasar, conforme a su estado, situación en la que el criterio de Heideck dejaría -total o parcialmente- de ser necesario.

Las situaciones expuestas nos alertan en cuanto al error que puede acarrear el uso mecánico de estas fórmulas.

Con el estudio y análisis de los materiales, de la mano de obra e instalaciones accesorias, puede determinarse el costo de reposición del edificio, y a partir de éste establecer el valor actual, descontando la depreciación física y la depreciación funcional.

En la generalidad de los casos, el valor actual de una unidad física no será nunca igual a cero; es decir, que la depreciación no es total, manteniendo el bien un valor remanente, valor residual, que es el que corresponde a los materiales en el momento de su retiro.

Para el cálculo de la depreciación, dice Chandías y lo compartimos, no puede formarse una tabla de duración que contenga la vida probable de los edificios, sino desde un punto meramente informativo.

Los dos problemas que quedan librados al criterio del tasador en el cálculo de la depreciación son: la estimación de la expectancia y la del valor residual de los materiales. Debe desterrarse la práctica de estimar la expectativa de vida útil (vida remanente) como diferencia entre la vida probable teórica y la antigüedad (o edad) del edificio.

La determinación de la expectancia se vincula con tres cuestiones que hacen a la técnica del avalúo:

  • el tipo de construcción del edificio;
  • lo funcional de la arquitectura;
  • las características económicas del mercado.

Continúa en el próximo artículo con: “Depreciación por edad

Fuentes:

Manual de tasación inmobiliariaArtemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar