Fundamentos de la Tasación: Costos

3.1. Costo de origen. Costo de reposición

El valor de un edificio no es su costo de origen o su costo de reposición, tampoco el que pueda resultar por capitalización de la renta, real o probable.

El valor de un edificio es la resultante de apreciar la importancia de cada uno de estos términos, en forma justa y debida.

Costo de origen

Costo de origen es el monto que se necesitó en el momento de la construcción, nueva y en condiciones de servicio

Si al costo de origen se le descuenta la depreciación (física y funcional) se tiene el costo de origen presente, que en general no coincide con el valor por las siguientes razones:

  • El costo de origen puede no ser representativo de los precios normales en la fecha correspondiente, afectado por inversiones antieconómicas o beneficios extras.
  • El costo de origen es estático -de carácter histórico- y por lo tanto, resulta ajeno a todo cambio en el poder adquisitivo de la moneda. Es esta su mayor objeción y la más severa limitación.
  • Las mejoras realizadas en distintas etapas constructivas deforman el costo de origen, al ser éste el resultado de la suma de términos que no son comparables, como consecuencia de posibles cambios en el valor de la moneda o en los métodos constructivos.

Otros inconvenientes derivan de la falta de datos, que en la mayoría de los casos resultan insalvables. Estos datos no se refieren sólo a aquellos exclusivos de la propiedad que se estudia, sino a datos de aplicación como el costo de materiales en distintas épocas, el costo de la mano de obra, etc.

Costo de reposición

Costo de reposición es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condiciones de precios de la fecha de tasación.

“La forma en que se estima el costo de reposición de los edificios depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el tasador:

a)    El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales.

b)    El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando técnicas modernas de edificación” (Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación).

El Comité Internacional de Normas de Tasación (normas IVSC) distingue:

“Un costo de reproducción es el costo de crear una réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y similares materiales de construcción. El costo de reposición visualiza la construcción de una estructura de utilidad comparable, empleando el diseño y materiales usados habitualmente en el mercado de edificación actual”.

Es aconsejable, en la mayoría de los casos, la utilización del costo de reposición como base para la determinación del valor del edificio, en razón de:

  • El acceso, por parte del tasador, a todos los datos necesarios para su determinación. El costo de reposición se establece de forma rápida y segura, es verificable en su totalidad.
  • El costo de reposición es dinámico, se adapta a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda. Es su ventaja más significativa.
  • En caso de mejoras construidas en distintas etapas, el costo de reposición las hace comparables.

El inconveniente que ofrece esta forma de determinar el valor de un edificio, reside en la imposibilidad de encontrar un patrón de comparación para edificios construidos en épocas distintas. El desarrollo de las técnicas constructivas, la utilización de nuevos materiales, cambios culturales y sociales, y nuevos requerimientos funcionales en relación con esos cambios, hacen que una edificación antigua, que satisfizo las necesidades de una época, no sea comparable -ni técnica ni económicamente- con una moderna.

El costo de reposición puede establecerse:

a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes es -en un alto grado de aproximación- el mismo. Estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios. Debe tenerse en cuenta, al utilizar este método, la variabilidad de costos -tanto en materiales como en mano de obra- según las regiones y efectuar las correcciones de acuerdo al origen de la información.

Las superficies semicubiertas deben ser incorporadas en el tratamiento, disminuidas en un cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de su superficie real; no obstante, este coeficiente es arbitrario y su cuantía depende del criterio del tasador.

En el caso de edificios antiguos, el costo unitario requiere ser ajustado en razón de la imposibilidad de comparación técnica o económica. Al tratarse de una construcción en distintas etapas, cada una de éstas será objeto de un análisis individual.

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría de edificio. Los valores unitarios se relacionan, para su aplicación, no sólo con la categoría del edificio (calidad material y funcional), sino también, con las características (tipo) de éste en cuanto a:

  • La cantidad de locales sanitarios -baño y cocina- en relación con la superficie de la unidad funcional. Estos locales tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie reducida o cuando son muchos en proporción al resto de los ambientes (departamentos de un ambiente, hoteles, sanatorios, etc.).
  • La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor superficie de la unidad funcional  soporta una mayor incidencia de los costos de elementos constructivos de uso común (entrada principal, caja de escalera, ascensores, sistemas centralizados de acondicionamiento del aire, etc.).
  • El mayor número de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción, entre otras causas, por la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, el encarecimiento de la mano de obra, etc.

b) Por cómputo y presupuesto: consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los valores unitarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo. Es un método laborioso y exige conocimientos específicos; es recomendable en la tasación de edificios especiales.

Según Chandías, ” la ejecución de una obra demanda una inversión de capitales destinados al pago de los siguientes rubros:

1)

a)    costo de los materiales;

b)    costo de la mano de obra;

c)    monto de los subcontratos;

d)    gastos generales y beneficios del contratista principal;

e)    impuestos de construcción, sellado de contratos, etc.;

f)     variaciones en el costo de a), b) y c) durante la ejecución de la obra;

2)

g)    impuestos que gravan la propiedad durante la ejecución de la obra;

h)   intereses perdidos durante la ejecución de la obra;

i)     honorarios profesionales para proyectos y dirección;

j)      gastos de financiación;

k)    otros, no contenidos en la lista anterior”.

Los rubros contenidos en 1) constituyen específicamente el “presupuesto” de la obra; los gastos indicados en 2) no guardan relación con el presupuesto de obra propiamente dicho, aunque sus montos hacen a la inversión total.

Está en cuestión, si todos estos términos de la inversión quedan legítimamente comprendidos en el costo de reposición. Chandías conceptúa que no, entendiendo que el avalúo debe limitarse a la investigación de los términos indicados en el denominado “presupuesto de obra”.

Creemos que deben agregarse otros gastos necesarios, a saber:

  • honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra;
  • derechos y tasas que gravan la edificación;
  • primas de seguros obligatorios de la edificación que no sean responsabilidad del contratista.

Consideramos, completando el análisis, que los gastos financieros y de comercialización no deben incorporarse al costo de reposición.

Continúa en el próximo artículo con: “Depreciación

Fuentes:

Manual de tasación inmobiliariaArtemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario -Argentina – 2009

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar