Fundamentos de la Tasación: Calidad de Mantenimiento

Resultara de un análisis de las condiciones actuales de la propiedad. Para esto se deberá tener en cuenta su estado, antigüedad y otros factores que afecten su conservación.

Se deberá analizar, a la fecha de inspección, su estado usando una escala que va desde mala hasta excelente, como se detalla a continuación:

  • Mala: Indica que el estado de la propiedad es sustancialmente inferior al normal y que la falta de mantenimiento es a causa de la mala calificación. La propiedad puede presentar varios ítems de mantenimiento que no han sido realizados y por consiguiente reducirán su precio considerablemente.
  • Regular: Describe propiedades con un estado de conservación inferior al de su mercado. Dicho estado debería afectar levemente su precio.
  • Media: Indica que su estado de conservación no deberá presentar requerimientos importantes de mantenimiento a la fecha de inspección. La mayoría de las propiedades estarán en esta categoría.
  • Buena: Describe propiedades cuyo estado es en parte superior a otras del mercado, evidenciando un cierto grado de mantenimiento preventivo. El estado de la propiedad será lo suficientemente superior al de su mercado como para que ello se refleje levemente en el precio de venta. En estas propiedades casi no debe haber indicios de mantenimiento diferido.
  • Excelente: Indica que el estado de la propiedad y su nivel de mantenimiento son significativamente superiores a los de su mercado. No deberán existir indicios de falta de mantenimiento alguno y deberán observarse muestras de mantenimiento          preventivo. Su estado será lo suficientemente superior como para influir muy positivamente en su precio de venta.

Observaciones sobre su estado de conservación.

Se señalará cualquier comentario significativo sobre la condición actual de la residencia y su funcionalidad. El termino condición se refiere al presente estado físico de la residencia. El termino utilidad se refiere a la funcionalidad de la distribución y del diseño de la propiedad.

Utilidad funcional se refiere al modo en que la distribución de la propiedad facilita la función individual de cada habitación.

Se deberá comentar hasta que punto la condición física de una propiedad es atípica para su respectiva área de mercado y si ello afecta al valor de la propiedad en forma positiva o negativa.

Por ejemplo, un techo recién instalado puede incrementar el valor de una propiedad. En cambio un techo con signos de goteras indica una falta de mantenimiento y probablemente   reducirá el valor de la propiedad.

También deberá comentarse hasta que punto la utilidad de una propiedad es atípica y ello afecta su valor, ya sea en forma positiva o negativa.

La utilidad de una propiedad generalmente esta relacionada con su distribución.

Ejemplos de malas distribuciones incluyen un comedor alejado de la cocina y un único baño ubicado de manera que deba cruzarse un dormitorio para alcanzarlo. Estas distribuciones no son funcionales y pueden reducir el valor de la propiedad. En cambio, las buenas distribuciones minimizan o eliminan estos problemas y crean ambientes agradables y deseables. Un dormitorio ubicado en la parte posterior de una propiedad cerca de un jardín, en lugar de estar en el frente cerca de la calle, contribuirá a hacer mas deseable una residencia.

Ejemplo de Comentario: Según mi inspección, la propiedad actualmente se encuentra en muy buen estado. La vivienda fue pintada y muestra signos de pequeños arreglos y mejoras efectuados recientemente. Como resultado de ello, la residencia es muy atractiva y luce muy bien. El propietario informó que la mayoría de los presuntos compradores efectuaron                                         comentarios sobre la buena condición de la vivienda e indico que creía que, como resultado, la vivienda se vendió más rápidamente.

Continúa artículo sobre “ORIENTACIÓN – LUMINOSIDAD -ESTACIONAMIENTO”.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar