Fundamentos de la Tasación: Algunas Definiciones

Antes de seguir estudiando y analizando el avalúo de las mejoras, me resulta necesario dejar debidamente aclarado el concepto de algunos términos que encontrará en los artículos siguientes. Ellos son:

Vida Útil

La vida útil, duración o vida probable se define como el tiempo transcurrido desde la   habilitación de la mejora hasta la fecha futura de su retiro.

Expectancia de Vida

La expectancia de vida es el tiempo a transcurrir desde la fecha de la tasación hasta la     fecha futura de su retiro.

Al realizar la tasación se estimará la expectancia de vida de la mejora, teniendo en cuenta las refacciones, ampliaciones, remodelaciones, fallas, estado vegetativo, etc., que incidan en la vida útil.

Al evaluar la expectancia de vida se tendrá en cuenta la acción de factores accidentales tales como inundaciones, incendios o sismos.

Edad del Edificio

La edad es el tiempo transcurrido desde la habilitación de la mejora hasta la fecha de la  tasación.

Valor Residual

El valor residual es el valor de los materiales utilizables en el momento del retiro, o de los gastos necesarios para dejar el terreno en condiciones de aprovechamiento, estimado a la   fecha de la tasación.

Valor de Reposición

El valor de reposición es el valor a nuevo de la mejora a tasar.

Valor Actual

El valor actual es el valor de reposición menos la depreciación total por antigüedad, estado, uso y funcionalidad.

Valor Venal

El valor venal o de mercado de un inmueble puede ser definido como el precio que pueden alcanzar, en un plazo razonable, un vendedor deseoso de vender, pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuáles está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble. En otras palabras, sería un precio obtenido a través de una libre operación de compraventa.

El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha.

Valor Intrínseco, técnico o físico

El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los   valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

El valor intrínseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados parámetros y es, por lo tanto, técnicamente determinable.

Fuentes: “Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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