Factores Intrínsecos – Forma y Nivel

FORMA

No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.

Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular el rectángulo y el cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos.

Citando a Rivarola, “habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente provecho”.

Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables según sea la extensión del frente y fondo o el destino esperado. Así también deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.

Se deprecian  terrenos:

  • con varios y pronunciados quiebres;
  • con formas que se aproximan al triángulo;
  • cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno);
  • con superficies reducidas conforme al uso permitido o destino esperado.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).

Algunos tratadistas -entre ellos, Guerrero- proponen la determinación de la “superficie homogeneizada”, que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo regular de una figura -que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros- y lograr así un “coeficiente de forma” a través de la siguiente fórmula:

Cf  =  superficie homogeneizada (m2)  (< 1)

superficie total del lote (m2)

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente:

                         Fr  =  área (m2)

                                 frente (m)

Se establece, de esta manera,  “un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno” (Chandías).

La obtención de este “fondo relativo”, que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador.

NIVEL (propio y en relación con el de la calle)

Un desnivel inferior de más de 15 cm, en relación con la cota de la calle, es considerado perjudicial. La tarea de relleno es costosa, y debe analizarse el valor del predio en relación con los gastos que insume tal tarea.

Los lotes a mayor altura, con respecto a la cota de referencia, comienzan a considerar el perjuicio cuando esta diferencia es superior a los 30 centímetros (Fitte y Cervini). En el desmonte debe tenerse en cuenta que la tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (denominado “esponjamiento inicial”), hecho que se traduce en mayores gastos de traslado.

No escapa a la consideración del tasador que el desnivel puede ser tratado con provecho desde el punto de vista arquitectónico. Esto resulta aplicable, básicamente, en áreas residenciales, no así en las comerciales.

El relieve del terreno (topografía) se agrega en la consideración. Las pendientes, de resultar pronunciadas, requieren la ejecución de desmontes o rellenos para salvar los desniveles. Los gastos a realizar castigan el valor de la tierra.

Fuente: “Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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