Factores de Valor de una Finca

Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-

Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-

La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-

En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-

También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque, edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-

Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

 

FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS

PARTICULARES

  • Dimensiones (frente y fondo)
  • Ubicación
  • Forma
  • Orientación
  • Topografía (niveles)
  • Subsuelo

ZONALES

  • Valor residencial
  • Valor comercial
  • Valor industrial
  • Reglamentaciones

de zonificación

  • Servicios públicos
  1. Agua
  2. Cloacas
  3. Teléfono
  4. Pavimento
  • Vecinos valorizantes
  • Vecinos desvalorizantes.

GENERALES

  • Mercado Inmobiliario
  • Estado económico del país
  • Subdivisiones
  • Perspectivas agropecuarias
  • Régimen de locación
  • Desgravación impositiva
  • Creación de nuevas zonas de desarrollo
  • Incidencia de grandes obras
  • públicas

 

Fuente: “MANUAL DE TASACIONES” – Dante Guerrero – Librería y Editorial Alsina.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar