Etapas que se deben seguir en una tasación

Una tasación es la expresión de una opinión o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad técnica que da, como resultante del estudio de todos los factores del bien y el valor en relación a la situación del mercado inmobiliario, el valor de un bien.

Se debe realizar la correcta evaluación del valor de cada propiedad antecedente comparable.

Asegurar una evaluación adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de tasación e información que contemplen las características de las propiedades.

El rol del tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del  precio de mercado de la propiedad en cuestión.

El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen  significativamente en la calidad de los resultados obtenidos.

Una tasación se efectúa siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber:

a)   Información sobre la tierra

Obtención de datos generales: Para las tasaciones la recolección de datos generales consistirá en la información de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. Esto suele incluir información sobre la economía local, la población, las bases de la actividad económica de la región, información histórica sobre valores inmobiliarios, tasas de ocupación y tendencias de precios, e información anticipada sobre la actividad de construcción y desarrollo.

Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldíos, clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o extraordinarias (en más o en menos), de fuentes conocidas y    responsables, con indicación de la fecha de la operación, su monto y forma de pago.

A tal fin se requiere de los tasadores:

  • Una descripción completa de la casa y del terreno que se esta tasando.
  • En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, adicionalmente al bien tasado se deberá describir el edificio, el barrio privado o “country” al cual pertenece.
  • Una descripción del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario correspondiente.
  • Una descripción de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara, en parte, para formar su opinión del valor del bien.
  • Una breve descripción de las razones que condujeron a la valuación realizada por el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasación, especialmente la inspección “in situ” del tasador, para verificar la información especifica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente tal información.

El Informe de tasación es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos.

b)   Información sobre las construcciones

Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la construcción, costo de los materiales, mano de obra y relación de ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales.

Características del mercado de inmuebles; tipo de interés que se exige a los Inversores; alquileres medios; gastos de operación; períodos efectivos de amortización; etc.

c)   Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la de los comparables

Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos específicos de la propiedad considerada y de los antecedentes comparables.

Este paso es la parte de la investigación y del proceso de recolección de datos que todos los tasadores deben realizar.

Consiste primordialmente en:

  • Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.
  • Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables que luego forman la base para el cálculo del valor y realizar la inspección correspondiente.

Más adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspección de una  propiedad y la confirmación de los datos de venta comparables.

  • Inmuebles Urbanos: Interesa observar las características edilicias en la inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino más general de los inmuebles (viviendas de distintas categorías, fábricas, comercios, depósitos, baldíos, etc.); tipo de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra alta, baja o inundable; trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o pavimento; medios de comunicación; servicios públicos (agua potable, cloacas, alumbrado público y privado, gas natural, teléfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales, escuelas; policía; etc.

Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duración de la vida económica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o  futura previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida física.

  • Inmuebles Rurales: Además de los ítems señalados para los inmuebles urbanos y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrán en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos; Topografía; Climatología; etc.

d)    Inspección al inmueble mismo a tasar

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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