Depreciación por edad

La acción del tiempo produce alteraciones en los valores de las mejoras.

En general las desvalorizan, pero también existen bienes materiales que lejos de esto,    acrecientan su valor al aumentar la edad.

Así sucede, por ejemplo, con las mejoras forestales, sean plantaciones arbóreas o ciertos montes naturales e igualmente ocurre con inmuebles y objetos históricos, cuadros, esculturas, etc.

No se tratarán las mejoras que presentan estas características, valorizarse al aumentar la edad. Cada uno de dichos casos requiere un estudio especial, si bien algunos (como ciertos tipos de monte) podrían admitir consideraciones más o menos generales.

Si la desvalorización se acentuara uniformemente, un diagrama representativo sería una    recta, en la cual el incremento de depreciación “D” es constante y se tendría una ecuación lineal del tipo:

D = (E/V) x Vnd                   Vnd = VR – Vr

Donde:

D = Depreciación                Vnd    = Valor Nuevo Depreciable

E = Edad                               VR      = Valor de Reposición o Valor a Nuevo (Vn)

V = Vida Útil                         Vr        = Valor residual

De acuerdo a ciertos especialistas en la materia, esto en general, no sucede así, por lo cual se han establecido fórmulas más apropiadas, una de éstas debida al Arquitecto George Kuentzle, es una fórmula cuadrática que representa una parábola de segundo grado, en la que el autor ha considerado que la pérdida de valor es menor en los primeros años de vida del bien y aumenta con el correr del tiempo.

Muchos peritos utilizan ésta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a las acciones dinámicas.

La representación de la fórmula de Kuentzle, es la siguiente:

D = (E/V)² x Vnd

La fórmula de Ross es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle y tiene la forma:

D = ½ [(E/V) + (E/V)²] x Vnd

Si se considera un par de ejes cartesianos ortogonales y se representa las curvas de depreciación según los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abcisas los porcentajes de la relación (E/V) y sobre las ordenadas el porcentaje de la Depreciaciones, se tendrá lo siguiente:

Para determinar el valor de la mejora con esta metodología se utiliza la siguiente fórmula:

Vm = Scub x Vuc x Ca

Donde:

Vm = Valor de la mejora

Scub = Superficie cubierta en m²

Ca = Coeficiente de antigüedad de Ross = [1 – (0,5 x Vnd x ((E/V) + (E²/V²))]

Vnd = Valor nuevo depreciable en por ciento

E = Edad de la mejora

V = Vida útil

Con esa fórmula se obtiene el valor de la construcción castigada solamente por la edad.

Para obtener el valor final de la mejora, se debe determinar el estado de conservación de la misma, el cuál depende de lo bien o mal que se haya mantenido a lo largo de los años vividos.

Del análisis realizado se debe evaluar la inversión que se debe realizar para dejar la mejora en buen estado de uso (por ejemplo: determinar si existe humedad en los ambientes la inversión necesaria para estudiar y solucionar las pérdidas en el sistema de redes de agua, arreglar los revoques y la pintura en mal estado).

Esto significa que al valor de la mejora obtenido de la manera indicada se le deben deducir el importe de la inversión necesaria realizada para dejar la misma en buen estado.

VM = Vm – G

Donde:

VM       = Valor final de la mejora

Vm       = Valor de la mejora castigada por edad

G         = Gastos necesarios para dejar la mejora en estado de uso.

Continúa en el próximo artículo con: “El método de Ross y Heideck

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

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