Características Intrínsecas – Lote – Edificio

La relación lote-edificio, ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificable o limitaciones al uso u ocupación de parte del lote de terreno, se vincula de manera directa con el valor en cuanto a:

  • el grado de aprovechamiento de la tierra,
  • su rendimiento económico.

1. Limitación de áreas

Entre las limitaciones más comunes, se destacan:

Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.

Retiro obligatorio por “servidumbre de jardín”: es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente, de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardín.

Receso de la planta baja por “servidumbre de recovas”: es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso para los transeúntes.

Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de las calles que conforman una esquina.

Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones.

2. Superficie edificable

Los índices más significativos resultan:

Índice edilicio: se entiende por “índice edilicio” la relación que existe entre la superficie total de edificación y el área total del terreno (también denominado FOT -factor de ocupación total-).

Índice de ocupación de suelo: se entiende por “índice de ocupación de suelo” la relación que existe entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total del terreno (también denominado FOS -factor de ocupación del suelo-).

F.O.T. : Qué es?

El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m² que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas.

El FOT, junto al FOS (Factor de Ocupación del Suelo), son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.-

Fuentes:

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

“Valoración de Lotes Urbanos sin Mejoras” – Miguel Á. Antoñana – Libro digitalizado – 2011

 

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa – La Pampa – Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar